Вся правда о документах на ипотечную квартиру

23 октября 2009, 15:40

Комментариев: 1

С начала кризиса продажи недвижимости постоянно снижались, это привело к застою рынка. Однако этой осенью банки вновь начали выдавать ипотечные кредиты и наметилось положительное движение. Как обезопасить себя при покупке квартиры? Какие документы нужно проверять при оформлении покупки квартиры с использованием заемных средств...

Купить или не купить, вот в чем вопрос

За последнее время число сделок с недвижимостью, в том числе с использованием ипотеки, по сравнению с весной значительно увеличилось. Сейчас наступило время покупателя. Это позволяет самостоятельно найти хороший вариант, а также серьезно поторговаться и не тратить деньги на риелторские услуги (будет достаточно специалиста с продающей стороны). В связи с этим для жителей России, которые еще не решили свою задачу с приобретением квартиры, становится актуальным вопрос: что и как покупать?

Какой банк, какие условия кредитования выбрать? Здесь каждый решит по-своему. Неизменным же остается желание покупателя приобрести качественный товар. Никто не захочет жить в квартире, по которой в любой момент может начаться судебное разбирательство из-за сомнительности документов, на основании которых совершалась сделка.

Какие документы нужны и что они из себя представляют

Существуют разные способы для того, чтобы обезопасить себя при покупке. Но самый главный – проверка документов по квартире и продавцам. Стоит отметить, что банк-кредитор так же, как и заемщик, заинтересован в сделке с юридически чистой недвижимостью. Равно и страховая компания, где предстоит застраховать объект залога, будет проводить проверку как квартиры, так и ее собственников. Тем не менее самому покупателю надо тоже знать, какой пакет документов должен быть собран и как он должен выглядеть.

Для обычной сделки, без использования ипотеки, по требованиям и стандартам регистрирующих органов вам потребуются следующее.

Во-первых, правоустанавливающие документы. К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и документ, на основании которого это право зарегистрировано. Во-вторых – кадастровый паспорт БТИ на квартиру с описанием местоположения объекта, его техническими характеристиками и сведениями о доме, в котором расположена приобретаемая квартира. Здесь есть одна тонкость. Физический износ здания, который отражен в кадастровом паспорте и зависит от давности постройки и условий эксплуатации, не должен превышать 60%. В противном случае, по существующим нормам, такое строение признается аварийным, а значит, подлежит капитальному ремонту с отселением жильцов или сносу. Соответственно, банк квартиру в таком доме не станет кредитовать или потребует справку о том, что дом не стоит в планах под снос. Наконец, будет необходимо предоставить выписку из домовой книги о составе жильцов, которые зарегистрированы в квартире, и копию финансово-лицевого счета. Эти сведения можно получить в службе «одного окна» районного ЕИРЦ. В зависимости от каждого конкретного случая могут быть запрошены для подачи на регистрацию и другие справки и документы. Скажем, в случае изменения адреса объекта – справка о его смене из органов БТИ.

Однако наличие всех этих документов хоть и необходимо, но еще недостаточно для уверенности в юридической чистоте объекта. Вот поэтому большинство банков и СК попросит предоставить выписку из реестра прав собственности (ЕГРП). Она нужна для проверки отсутствия арестов и обременений по квартире. Важно и наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД), чтобы убедиться в дееспособности продавцов. Кстати, будьте готовы к тому, что и с вас их тоже могут потребовать, если нет водительских прав. Помимо всего прочего, в случае ипотечной покупки банк закажет оценку квартиры для определения ее рыночной стоимости и получения сведений о возможных незаконных перепланировках.

Заказ таких документов, конечно, – дополнительные расходы для заемщика. Но, во-первых, с этим ничего не поделаешь – это требование банка, а во-вторых – гарантии безопасности покупателя. К слову, большинство крупных и солидных агентств недвижимости Москвы и МО даже при обычной сделке купли-продажи заказывают весь этот пакет, так как несут юридическую ответственность перед своими клиентами за безопасность сделки. А сами расходы относительно невелики по сравнению с комиссиями банков (около 7000–8000 рублей вместе с оценкой квартиры).

Что делать, если не хватает времени и знаний

Сталкиваясь с покупкой квартиры по ипотеке или без нее, трудно самому разобраться во всех тонкостях и нюансах документов (как они должны выглядеть, какой срок их действия, где они заказываются и т.д.). Возможно, что будет лучше обратиться к специалистам. За сбор, проверку и подготовку придется заплатить, но тем самым вы сбережете время и силы, а также получите юридические гарантии. Но и здесь можно разумно сэкономить. Обычно АН предлагают заключить договор на оказание услуг с поиском объекта (это будет стоить 5000–10000 долларов), умалчивая о том, что они могут только собрать и проверить документы. Такого рода работа обойдется вам в 1000–2000 долларов. Ваша экономия налицо. Разговор, разумеется, идет о надежных агентствах.

В общем и целом следует сказать, что экономить на проверке качества покупаемого товара не следует – себе дороже, но и переплачивать тоже не надо. Подходите к решению вопроса здраво и с пониманием важности поставленной задачи.

РБК.Кредит