Заемщики не дети

14 июля 2009, 10:04

Комментариев еще нет

Представьте себе человека, который во время пузыря на рынке жилья спекулировал недвижимостью. Он приобрел дом, обойдясь без наличных и ипотечного кредита с плавающей ставкой. Но прежде чем он успел продать дом и получить выгоду, рынок рухнул. Его долг превысил стоимость дома, но он знал, что согласно законодательству своего государства, банк не может требовать от него погашения займа в судебном порядке, если он передаст недвижимость в собственность залогодержателя. Что делать этому человеку?

В последние годы в аналогичной ситуации оказалось несколько сотен тысяч человек, которые отказались от своих инвестиций в недвижимость. Ипотеки с выплатой только процента в начале периода, взятые спекулянтами в штатах с законами, упрощающими процедуру дефолта, вызвали чрезмерное число изъятий недвижимости за неуплату и считаются основной угрозой безопасности финансовой системы Америки. Это вынудило администрацию Обамы принять решение о создании комиссии по безопасности финансовых продуктов, чтобы защитить домовладельцев от опасных займов. Данное решение основано на предположении, что финансовый кризис был спровоцирован хищными кредиторами, которые использовались несчастных заемщиков в своих интересах. Но действительно ли потребителям нужна защита? Или комиссия усложнит им поиск насущно необходимых кредитов и сделает процесс более дорогостоящим?

Мысль о создании комиссии по безопасности финансовых продуктов возникла у Элизабет Уоррен, профессора Гарварда и председателя Комитета Конгресса по надзору за программой спасения банков. Она утверждает, что необходимость создания комиссии обусловлена сложившейся ситуацией, когда потребитель защищен от покупки тостера, который может взорваться, с вероятностью один к пяти, но вполне может получить субстандартный ипотечный кредит, который в одном случае из пяти приведет к изъятию жилья за неуплату. Но в этой простой аналогии кое-чего не хватает. Опасный тостер представляет угрозу для любого покупателя. А кредит опасен не для всех. Практически любой кредитный продукт имеет определенную ценность для того или иного потребителя. Кредиты, требующие минимальной документации, прекрасно подходят для домовладельцев, которые обладают большим количеством собственного капитала и хотят рефинансировать свои ипотечные займы (даже если они представляют опасность для спекулянтов). В отличие от покупателей тостеров, заемщиков неоднократно предупреждают о том, когда их кредит "взорвется". Число изъятий жилья за неуплату выросло по всей стране, но очаги эпидемии наблюдаются в Лас Вегасе, Финиксе, Майами и области Калифорнии под названием "Внутренняя империя". Здесь число изъятий в 5-10 раз превышает средний показатель по стране. В этих регионах лопнули пузыри цен, что стало причиной передачи многими домовладельцами, долги которых превысили стоимость домов, своих прав на залогодержателя.

Отношение ко всем потребителям как к невинным жертвам и нежелание признать, что многие из них разумно реагируют на стимулы, может привести к непредвиденным последствиям. Регулирование может иметь обратный эффект и повысить стоимость, а также усложнить получение кредитов. Возьмем в качестве примера штраф за досрочное погашение кредита в субстандартном ипотечном кредитовании. Банки берут штраф, потому что досрочное погашение кредита снижает для них его прибыльность, а субстандартные кредиты и так менее прибыльны, чем стандартные. Эмпирические исследования показывают, что между взысканием штрафа за досрочное погашение кредитов и выросшим числом изъятий недвижимости за неуплату нет никакой связи. Тем не менее, адвокаты потребителей утверждают, что штрафы - это одна из причин плачевого состояния держателей субстандартных ипотечных кредитов. Если бы к словам адвокатов прислушались, штрафы за досрочное погашение были бы отменены. Но если бы это произошло, кредиторы, скорее всего, стали бы взимать с сомнительных заемщиков более высокие процентные ставки. Как ни странно, более высокие процентные ставки повысили бы вероятность дефолта владельцев субстандартных ипотечных кредитов. Отсутствие штрафов за досрочное погашение стандартных кредитов еще больше усугубило проблему изъятие жилья за неуплату. Миллионы американцев изъяли инвестиционный капитал из своих домов путем рефинансирования (по сути, погасив старые кредиты новыми и более крупными). Это повысило вероятность того, что эти домовладельцы пострадают в первую очередь в случае падения цен на жилье.

В Европе стоимость недвижимости тоже упала. Но там число изъятий домов за неуплату ниже частично потому, что домовладельцы изъяли инвестиционный капитал из своих домов в меньшей степени. Кроме того, ипотечные кредиты с плавающей ставкой - это стандартное явление в Европе, и в США в свое время они тоже были очень распространены. Именно непредсказуемая монетарная политика Федеральной резервной системы привела к "взрыву" ипотеки с плавающей ставкой, а не самих кредитов. Из описанных примеров видно, что в 30-летнем ипотечном кредите по фиксированной ставке с абсолютным правом досрочного погашения нет ничего страшного. По сообщению информационного агентства Associated Press, сторонники комиссии по безопасности финансовых продуктов считают, что 30-летние ипотечные кредиты по фиксированной ставке должны быть золотым стандартом, с которым нужно сравнивать "рискованность" или "экзотичность" всех других ипотечных кредитов. Чрезмерное стремление к простоте ставит под угрозу не только инновации, но и конкуренцию. Тридцать лет назад кредитные карты были очень простыми. За право их использования назначался высокий годовой взнос (как правило, $40-$50) и высокие процентные ставки (достигающие 20%), кроме того, отсутствовали скидки при покупке за наличные. Сегодня кредитные карты стали не только сложнее, но и лучше. Больше не нужно вносить ежегодный взнос за простые кредитные карты, появились гибкие процентные ставки и разные льготы. В условиях наличия у потребителей множественного выбора царит яростная конкуренция.

Интересно, комиссия по безопасности финансовых продуктов допустила бы такое резкое изменение кредитных карт? И последнее беспокойство по поводу предложенной администрацией Обамы новой комиссии связано с расширением полномочий государственных агентств. В конечном счете, наступит конфликт интересов комиссии и руководства ФРС. Если комиссия будет наделена правом судебного исполнения, включая возможность налагать крупные штрафы, она в один прекрасный день может подорвать надежность финансовых институтов и вступить в конфликт с ФРС. Такие проблемы регулирования создадут политические несоответствия и спровоцируют битвы за место под солнцем, с которыми усиленно борется администрация Обамы. Вместо того чтобы создавать комиссию по безопасности финансовых продуктов Вашингтону следует пересмотреть процесс изъятия недвижимости за неуплату, налоги и другие стимулы, которые поощряют чрезмерное инвестирование в недвижимость, а также причины, из-за которых домовладельцы отказываются от своих домов. Наши текущие проблемы вызваны несоответствием стимулов и разумной реакцией на них со стороны потребителей и кредиторов. Проблема не в защите потребителей. Новое агентство, основанное на ошибочном убеждении, что потребителя нужно защитить от него самого, скорее всего, принесет больше вреда, чем пользы.

Г-н Живицкий - профессор юриспруденции из Университета Джорджа Мейсона и старший научный сотрудник в исследовательском центре Университета "Меркатус".

Forexpf.Ru