Ипотека «по наследству»
- 06 июля 2009, 14:32
- Комментариев: 1
Сегодня некоторые банки предлагают ипотеку под залог «дефолтных» квартир по докризисным ставкам, но цены на такую недвижимость зачастую заметно выше рыночных. Как правильно оценить преимущества подобных программ, не прогадав ни на цене квартиры, ни на стоимости кредита?
Банки, столкнувшись с многочисленными дефолтами по ипотеке, имеют несколько вариантов решения проблемы. Это, во-первых, реструктуризация кредита, если есть надежда, что заемщик все же сможет платить в дальнейшем. Во-вторых, продажа залоговой недвижимости, если восстановления платежеспособности заемщика ожидать не приходится. В-третьих, переоформление ипотеки на другого заемщика.
«И тут — я, весь в белом!»
Реструктуризация банку невыгодна, так как за лояльность к клиенту кредитная организация расплачивается снижением собственной ликвидности. Кроме того, подобные уступки не гарантируют возврата долга в дальнейшем. Даже в Сбербанке доля реструктурированных кредитов на 1 июня 2009 года составила всего порядка 0,2% от объема розничного портфеля, из которых 90% — конвертация непросроченных валютных кредитов в рублевые. Возможность реструктуризации ипотечных кредитов в той или иной форме предлагают банки ВТБ 24, «Уралсиб», МБРР, Банк Жилищного Финансирования, Банк Москвы, «Абсолют», Собинбанк, ХКФ, Банк Возрождение и другие.
Продажа квартиры — это дополнительные издержки по реализации залога, а также возможные потери, связанные со снижением стоимости недвижимости, покрыть которые не всегда сможет первоначальный взнос и даже уже уплаченная заемщиком часть кредита. Да и не факт, что вырученные от продажи средства удастся инвестировать в другой более прибыльный и надежный актив, ведь брать кредит по нынешним ставкам готовы немногие. Помощь заемщикам в продаже залоговых квартир через свой сайт оказывают банки ВТБ 24, Альфа-Банк, «ЖилФинанс», ХКФ, ДжиИ Мани Банк.
Некоторые банки предлагают ипотеку на залоговые квартиры на прежних условиях, надеясь, что низкие ставки и длительный срок кредитования помогут потенциальным заемщикам закрыть глаза на довольно высокие (относительно рыночных) цены на недвижимость. «Риск банк уже принял, и на долгий срок, но из-за ухудшения качества заемщика имеет проблемы с резервами. И тут — я — весь в белом! Гасим некую долю кредита, начинаем обслуживать и платить в срок. Качество кредита снова возрастает», — предлагает свою кандидатуру в качестве ипотечного заемщика форумчанин Банки.ру. Финансовому институту остается лишь провести оценку нового клиента и переоформить на него кредит.
Отметим, что банки предлагают ипотеку на «дефолтное» жилье не только по прежним ставкам, но и, как правило, по докризисным ценам на недвижимость. Новые заемщики, в свою очередь, рассчитывают купить квартиру по рыночной стоимости, поэтому реальных сделок по переоформлению ипотечных кредитов пока немного. Что же выгоднее для потенциального заемщика, искать варианты «дефолтных» квартир по низким ставкам (но не в меру дорогих) или взять кредит по высоким рыночным ставкам, но выплачивать меньшую сумму?
Где искать?
Пока предложений подобного рода на рынке немного. ДжиИ Мани Банк, приостановивший программу ипотечного кредитования тем не менее предлагает гражданам приобрести квартиру, переоформив на себя ипотечный кредит, ранее предоставленный другому заемщику. В размещенной на сайте банка базе пока всего две московские квартиры и загородный дом в Московской области, кредиты на которые оформлены в долларах по ставкам 9—10,6% годовых и стоимостью 400—500 тыс. долларов. «Предложения есть, но их немного. И цены пока кусачие, хотя ставки — докризисные», — размышляет другой форумчанин Банки.ру. Указанные в объявлениях сроки кредита для нового собственника квартиры составляют 15—30 лет (включая в себя срок кредита первого заемщика). В банке заверили, что при увеличении срока кредита по желанию нового залогодержателя ставка ипотечного кредита не изменяется, но при этом добавили, что данная процедура возможна только в случае, если изначально кредит был выдан не на максимальный срок, то есть менее, чем на 30 лет. Главным, пожалуй, преимуществом программы является возможность оформления кредита без первоначального взноса. Впрочем, клиент по собственному желанию в любом размере может внести единовременный взнос для снижения суммы задолженности и, как следствие, уменьшения ежемесячного платежа. «К настоящему моменту 5 клиентов банка выставили на продажу свои квартиры, — сообщили в банке, — сделка по продаже одной из пяти квартир была закрыта около трех недель назад».
Банк Жилищного Финансирования в рамках своих программ «Квартира-рубли» и «Квартира-доллары» также предлагает возможность выбрать недвижимость из базы своих залоговых объектов и оформить на нее ипотеку по условиям ранее выданного кредита. Правда, условия эти нигде не прописаны, судить об уровне прежних ставок можно лишь исходя из предположения, что они — не выше нынешних (15,75—17,5% — в рублях и 10,75—12,5% — в долларах).
Банк Хоум Кредит также предлагает «дефолтным» ипотечным клиентам перевести свой долг на другого заемщика, если у последнего нет всей суммы стоимости недвижимости для ее выкупа. Банк готов рассмотреть возможность предоставления кредита до 70% от оценочной стоимости приобретаемого объекта на срок от 5 до 25 лет, но по ставкам, действующим в банке на данный момент — от 16% в рублях. В базе недвижимости, размещенной на сайте ХКФ, указывается стоимость недвижимости, которую устанавливает прежний заемщик.
По программе «Выгодная ипотека» Абсолют Банка ставки по кредиту при соблюдении условий страхования почти вдвое ниже, чем по стандартным условиям (14,5—15,5% годовых в рублях против 28—29%). «Процентная ставка по кредитам, выдаваемым по программе «Выгодная ипотека» формируется, ориентируясь на условия первоначального займа. При этом выгода для банка очевидна — вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, мы получаем добросовестного клиента, готового своевременно и в полном объеме выполнять условия кредитного договора», — пояснила директор департамента по работе с партнерами банка Елена Воронина. «Абсолют» готов предоставить таким заемщикам кредит в размере 70% от стоимости залога (по стандартным условиям заемщиком должно быть внесено не менее 40% стоимости квартиры из собственных средств). Допускается также отсутствие личного и титульного страхования, но тогда ставка по кредиту увеличивается до 19,5—20,5% в зависимости от размера взноса. «Так как программа была запущена не так давно, оценивать ее популярность еще рано. Однако могу сказать, что программа работает, сделки по ней уже были», — заявляет Воронина.
Меньше, да больше
Чтобы клиентов заинтересовал новый продукт, стоимость квартиры плюс проценты по спецпрограмме банка должны быть не больше рыночной цены этого жилья и процентов, взимаемых по среднерыночной рублевой ипотечной ставке, коей сегодня является 19,8% (средняя фиксированная ставка по ипотеке в рублях по данным компании «Кредитмарт» на вторую половину июня 2009 года). По расчетам Банки.ру программа «Выгодная ипотека» оправдывает свое название, если установленная банком цена залоговой квартиры не превышает ее реальную рыночную стоимость более чем на 20% (см. справку 1).
По словам Елены Ворониной, залоговые квартиры продаются банком по их текущей рыночной стоимости. Для примера, в базе недвижимости банка «Абсолют» есть однокомнатная квартира в Железнодорожном за 3,6 млн рублей, в базах агентств аналогичные квартиры в том же районе города стоят в среднем 3—3,7 млн рублей. То есть если цена продавцом и завышена, то не более, чем на 20%, что при длительном сроке кредитования обеспечивает выгодность спецпрограммы. Если срок кредита меньше, то допустимая разница между рыночной и предлагаемой ценой квартиры, которая может быть компенсирована за счет более низких процентов по программе «Выгодная ипотека», становится меньше (например, при сроке кредита 10 лет предлагаемая банком стоимость квартиры не должна превышать рыночную более, чем на 14,4%, 5 лет — 9,8%, 1 год — 2,7%; см. график. — Прим. ред.). Кроме того, следует понимать, что данный расчет — примерный: он не учитывает комиссий и других условий, которые в разных банках могут существенно различаться.
Для многих клиентов важна не столько совокупная стоимость, в которую обойдется покупка квартиры в кредит, сколько размер ежемесячного платежа. Чтобы ежемесячный платеж по программе «Выгодная ипотека» не превышал платежа по рыночным условиям, разница между ценой продавца и рыночной не должна быть более 22% при сроке кредитования 25 лет (аналогично первому расчету мы рассматривали стоимость кредита без учета комиссий; см. справку 2. — Прим. ред.).
Если эти условия не выполняются или велика вероятность досрочного погашения кредита, имеет смысл обратить внимание на стандартные программы других банков, ставки по которым не превышают среднерыночных, выбрав объект недвижимости по актуальным на сегодня ценам. Заметим лишь, что сейчас лидеры ипотечного рынка — Сбербанк, ВТБ 24, ДельтаКредит — предлагают ипотеку по ставкам от 13,5—15% в рублях, от 10—11% — в долларах. Вопрос лишь в том, насколько легче получить ипотеку под залог, который уже «повис» на банке и требует реализации, и под новый для банка залог.
.jpg)
Как проводились расчеты
1. Расчет производился согласно условиям неравенства: 0,3xy + 0,7xy*4,875 < 0,3x + 0,7x*5,95, где x — рыночная стоимость недвижимости; y — коэффициент, отражающий соотношение предлагаемой цены продавца и рыночной цены; 0,3 и 0,7 — наиболее распространенное сегодня соотношение собственных и заемных средств, требуемое банками; 4,875 и 5,95 — коэффициенты, на которые преумножится сумма кредита за максимальный срок кредита (25 лет) при предлагаемых банком 15,5% и среднерыночных 19,8% соответственно. По итогам расчета, y < 1,20%.
2. Расчет производился согласно условиям неравенства: 0,7xy/300 + 0,7xy*0,155/12 < 0,7x/300 + 0,7x*0,198/12, где x — рыночная стоимость недвижимости; y — коэффициент, отражающий соотношение предлагаемой цены продавца и рыночной цены; 0,3 и 0,7 — наиболее распространенное сегодня соотношение собственных и заемных средств, требуемое банками; 300 — количество месяцев в максимальном сроке кредитования (25 лет); 12 — количество месяцев в году; 0,155 (15,5%) — процентная ставка по спецпрограмме банка; 0,198 (19,8%) — среднерыночная процентная ставка.