Все признаки элитной недвижимости

28 октября 2009, 16:15

Комментариев еще нет

Оказывается, более 30% представленной на рынке недвижимости "элитки", на самом деле к таковой не относится. Как правильно определить класс жилья, и не переплачивать лишнего.

На рынке недвижимости Московского региона представлены объекты, оцененные продавцами на уровне элитных, но не отвечающие критериям элитного рынка.

Профессионалы, работающие на этом рынке, четко определяют «критерии элитности».

Прежде всего «элитность» определяется местом. Назвать квартиру элитной, если она находится, например, в Восточном округе нельзя, даже если она расположена в доме очень высокого уровня. Даже при наличии огороженной территории, подземного паркинга, охраны, консьержа и т.д. это все же будет объект класса B, или качественный экономкласс.

К элитным районам традиционно относятся Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Замоскворечье и самые центральные микрорайоны внутри Бульварного Кольца.

Но не каждый объект даже в районе Остоженки является элитным. Псевдоэлита – это регулярные объекты в центральных не элитных районах (Таганская, Павелецкая, Курская, Проспект Мира и т.д.); квартиры в сталинских и дореволюционных домах без реконструкции; в домах советской постройки 1920-1930 гг., как например «Дом на набережной», даже если высота потолков, площадь квартиры и качество ремонта там соответствуют стандартам элитного сегмента.

Объекты, формат которых не соответствует району, вообще малоинтересны клиентам. Например «пентхаус» с авторским ремонтом, расположенный в районе Авиамоторная, и выставленный на продажу по цене элитной квартиры, вряд ли найдет своего покупателя.

Элитная квартира должна находиться в элитном районе и в элитном доме. Для полного соответствия «элите» объект должен иметь целый комплекс соответствующих характеристик.

Объекты премиум-класса должны быть расположены в пределах Садового кольца и в непосредственной близости к нему. Им свойственно равноценное социальное окружение и избранность жильцов. Это всегда новое здание, высокого качества, выполненное по индивидуальному проекту.

Количество квартир в доме не должно превышать 100. Внутренний двор должен быть благоустроен, территория огорожена, а само здание находиться под 24-часой профессиональной охраной и видеонаблюдением.

Высота потолков в квартирах от 3,2 метров и выше, презентабельный подъезд, большие окна с деревянными стеклопакетами, отделка дорогими материалами, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей, выполненные по индивидуальному заказу.

В здании сочетаются несколько видов отопления (водное, воздушное и электрическое), должны быть установлены радиаторы с возможность регулировки температур, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, бойлерная для всего дома, двойной ввод электрики, проведены современные телекоммуникации. Развитая инфраструктура комплекса включает тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе- бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п. Здание находится под профессиональным управлением.

Объект де-люкc включает в себя все те же характеристики, что и премиум-класс, но с некоторыми дополнениями. Такой объект должен быть распложен только в элитном районе или в непосредственной близости к нему, и построен по проекту известного архитектора. Входная группа и холлы оформлены дорогими отделочными материалами. На огороженной территории должен быть выполнен ландшафтный дизайн. Количество квартир в таком доме не должно превышать 40. В эту категорию так же входят клубные особняки (количество квартир не более 20).

Выполнены современные объемно-планировочные решения, соблюдены правильные пропорции квартир. Оборудован собственный тепловой пункт для всего дома. А вот наличие развитой инфраструктуры для объекта класса де-люкс не обязательно.

Следует учитывать, что со временем здание может переходить в другую подгруппу. Так же нужно отметить, что не цена определяет категорию, а наоборот, цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома.

Существует большое количество вариантов, имеющих не полный набор характеристик «элитного» объекта. Например, месторасположение дома, видовые характеристики и высоту потолков, или же огороженную территорию, качественное строительство и профессиональные менеджмент здания. Такие объекты также пользуются популярностью у покупателей, но далеко не по той же цене, что и элитные объекты.

Тем не менее, существует категория собственников, которые, экономя на стоимости самой квартиры, стараются сделать в ней дорогую отделку. Как правило, подобные варианты приобретаются не для дальнейшей реализации, а для себя. Если же их собственники решаются на продажу, то риэлторам с такими объектами работать чрезвычайно сложно, поскольку владельцы пытаются не только возместить все свои затраты на эту квартиру, но и получить прибыль.

«Как правило, если собственник не готов установить рыночную цену для своей квартиры, продажа объекта затягивается на долгие месяцы и иногда достигает нескольких лет. Конечно, бывают и исключения, чаще всего основанные на наличии в объекте действительно уникальной характеристики. Это может быть редкий вид на исторический центр города, красивая архитектура или крайне интересное местоположение», – отметила Наталья Кац, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Финам-Лайт