Инвестиции в падающую недвижимость

13 октября 2009, 14:15

Комментариев еще нет

Падение цен на объекты столичной недвижимости более чем на 30% за год отпугнули многих инвесторов. Однако возможности заработка на квадратных метрах ещё остались.

Вложения в столичную недвижимость оказались плохим выбором для частного инвестора: они обесценились за год на 32%. Впрочем, для тех, кто еще не до конца разуверился в квадратном метре, есть шанс заработать на жилье эконом–класса или купить квартиру для сдачи в аренду.

Стоимость квадратного метра в столице продолжает снижаться как в долларах, так и в рублях. Вложения в московскую недвижимость за сентябрь обесценились на 5%. За год инвестиции в жилую недвижимость столицы также показали худший результат среди всех инструментов сбережений, обесценившись на 32,18%. К такому выводу пришли эксперты Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании «БДО Юникон».
Более доходные инструменты

Эксперты указывают, что общемировые тренды на фоне нулевой инфляции и укрепления рубля вселили оптимизм участникам российского фондового рынка (индекс РТС за месяц вырос на 18,7%), в результате положительную реальную рублевую доходность показало абсолютное большинство ПИФов.

«Максимальная реальная рублевая доходность среди ПИФов акций составила 42,89%; среди ПИФов облигаций – 37,76%», – говорится в сентябрьском обзоре компании.

Рубль в первый осенний месяц укрепился к бивалютной корзине на 4,2%, а ставки по депозитам в отечественной валюте в большинстве банков сохранились на высоком уровне.

Вклады в иностранной валюте продолжают разочаровывать своих владельцев: из-за курсовой динамики долларовые депозиты обесценились на 4,37%, депозиты в евро — на 2,55%. Кроме того, в годовом исчислении более привлекательной валютой стала европейская — за год депозиты в ней принесли 16,16% реальной рублевой доходности, а депозиты в долларах — 14,82%.

Однако, по мнению специалистов «БДО Юникон», вложения в золото сохранили статус наиболее привлекательного инструмента сбережений, реальная рублевая доходность которого составила 21,77%.

Что касается недвижимости – в докризисный период наиболее интересного, с точки зрения быстрой прибыли, актива – то времена, когда можно было, не напрягаясь зарабатывать на столичных метрах до 40% годовых, судя по всему, вернутся не скоро.

Как заметил GZT.RU Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, все рынки, за исключением валютных, продолжают свое падение, и отличаются друг от друга только его темпами. Этот кризис отличается от кризиса 1998 года своей глубиной. Выходить из такого пике придется несколько лет, и рынок недвижимости не станет исключением. Более того, здесь все процессы будут проявляться гораздо ярче.

«Недвижимость никогда не относилась к высоколиквидному продукту, стандартные квартиры продавались в среднем два-три месяца, а срок экспозиции серьезных и дорогих объектов доходил до 10-12 месяцев», – говорит Ковалев. Поэтому вложения в валюту или облигации, в нынешней ситуации, безусловно, таят в себе куда меньше рисков.
Если есть нужда в квадратных метрах...

По словам Ковалева, сейчас надо покупать недвижимость там, где вы всегда мечтали ее иметь. Этот совет, как подчеркнул Ковалев, касается покупателей недвижимости высокого уровня. Особое внимание стоит уделить не только и не столько району, где расположен объект, но и развитости инфраструктуры и транспортной доступности.

«Например, удачно расположенный объект в районе метро Измайловский парк, по своей ликвидности может не уступать аналогичному объекту в ЦАО, находящемуся вдали от транспортных узлов», – считает Ковалев. По мнению эксперта, положительное влияние кризиса заключается в том, что перегретые объекты, построенные на авось, с расчетом на неумеренный покупательский аппетит, подстегиваемый постоянным ростом цены на квадратный метр московского жилья, сейчас резко подешевели.

«В принципе можно рискнуть и выбрать себе объект для инвестиций, – заявил GZT.RU Андрей Бекетов, руководитель аналитического центра АРН. – С марта 2009 года на рынке недвижимости Москвы идет так называемый «боковик»: средние цены, зафиксировавшись в районе $5000 за кв.м., «пляшут» около этой отметки».

По словам Бекетова, в пользу инвестиций говорит большой объем предложения. На продажу выставлено в два раза больше квартир, чем обычно. Через несколько месяцев объем предложения начнет снижаться. Бекетов советует вкладываться в самое дешевое жилье – панельные пятиэтажки и девятиэтажки, цена на которые с начала кризиса упала на 40-45%.

«Квартиры эконом-класса привлекают своей динамикой, они больше всего теряют в кризис и соответственно резко вырастают в цене, когда рынок восстанавливается. Мой вариант – пятиэтажная «панель» в ЮАО или ЮВАО, между МКАД И ТТК, с разумной транспортной доступностью (2-4 остановки до метро), – говорит эксперт. При этом, по словам Бекетова, не стоит забывать, что это вложения, что называется «на длинную». В течение ближайших двух лет прибыли ждать не стоит.

С другой стороны, как подчеркивает Бекетов, если существует проблема выбора: покупать квартиру сейчас с помощью ипотеки или подождать пару месяцев, то лучше подождать, подкопив немного денег.
Высокой доходности не будет долго

«Не самое лучшее время для инвестиций в недвижимость, быстрого роста не будет, более того столичная недвижимость, по моему мнению, была сильно перегрета до кризиса, и сейчас непонятно, будет ли она дорожать в обозримой перспективе. В дальнейшем темпы роста вряд ли превысят 10-15% в год», – категорично настроен Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН.

По мнению Репченко, в лучшем случае можно попробовать создать своеобразный пенсионный актив, купив квартиру для сдачи в аренду. При этом, рассчитывать на доходность более 5% годовых вряд ли приходится. «Вложения в обычный банковский депозит более доходны и менее рискованны», – подводит итог Репченко.

GZT.ru