Ломбардная ипотека становится дефицитом

30 июля 2009, 13:36

Комментариев: 2

Заложить в банке «лишнюю» квартиру и получить кредит на что угодно: хоть на покупку яхты, хоть на развитие собственной фирмы, – до кризиса все это было проще простого. Однако теперь, когда в распоряжении банков оказалось и так много заложенных ипотечных объектов, данный вид кредитования стал отмирать. «Собственник» разбирался, какие перспективы имеются у так называемой «ломбардной» ипотеки.

Бытующее мнение о том, что ипотека – это сам кредит, выданный на покупку объекта недвижимости, несколько ошибочно. Не зря же и федеральный закон №102-ФЗ определяет ипотеку как собственно залог недвижимости. Поэтому выдачу нецелевых кредитов под залог любой недвижимости также называют ипотекой – только ломбардной. Также данные кредиты иногда причисляют к категории потребительских, поскольку они могут быть направлены получателем на любые цели. По сути, это общепринятая ипотека, только «наоборот»: вы берете кредит не для того, чтобы купить жилье, а, напротив, закладываете жилье, чтобы получить «живые» деньги.

Как рассказал заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, наиболее часто подобные кредиты берутся на ремонт и благоустройство жилья, покупку земельного участка или приобретение квартиры в новостройке. Инвестиционный консультант ИК «Финам» Андрей Сапунов добавляет, что недвижимость также закладывают, чтобы купить, например, гараж или дачу. «Очень любят подобные кредиты предприниматели средней руки: им гораздо проще заложить земельный участок или загородный дом, чем пытаться получить заем на развитие бизнеса», – замечает эксперт. Кроме того, подчеркивает руководитель направления залогового кредитования управления развития кредитных продуктов и технологий Альфа-Банка Олег Пятлин, ставки по нецелевым кредитам всегда были на 5-10% ниже, чем по стандартным ипотечным программам. Займы можно было получить как в рублях, так и в долларах.

Интересно, что в данном случае род деятельности заемщика не играет большой роли в решении банка выдать заем. По словам Андрея Сапунова, банк не интересует, на какие цели берется кредит (на то он и называется нецелевым): «Наши риски минимизирует наличие качественного залога, остальные риски связаны со стратегией клиента».

Наиболее охотно (во всяком случае, в докризисное время) в залог принимались столичные квартиры без обременения, находящиеся в собственности заемщика, а также объекты коммерческой недвижимости. Кроме того, заложить можно было земли, загородный дом с участком или даже объект незавершенного строительства с землей в Московской области.

По словам Олега Пятлина, невозможно заложить долевую собственность (например, долю в квартире, доме или долю участка). Игорь Жигунов пояснил, что это связано как с низкой ликвидностью части помещения по сравнению с целым объектом, так и с рядом правовых ограничений. Однако, по мнению Андрея Сапунова, можно попытаться получить кредит и под залог доли, но для этого стоимость части жилплощади должна быть достаточной для получения минимального займа (он, как правило, составляет 1 млн руб. и выше).

Из лидеров – в аутсайдеры

Теперь, когда изменились «правила игры» на рынке, изменилось и отношение банков к заемщикам. Это коснулось всех: и тех, кто брал обычные потребительские кредиты, и автокредиты, и ипотеку. Ломбардная же ипотека, по признанию некоторых игроков рынка, и вовсе прекратила свое существование. По оценкам аналитиков ИК «Финам», до кризиса размер этого рынка измерялся приблизительно в 100-150 млрд руб., являясь, по сути, вариантом ипотечного кредитования с общим объемом операций, в 2008 году составлявшим 633 млрд руб. Сейчас оборот данного сегмента банковского бизнеса сократился приблизительно на 50%.

«До кризиса нецелевые кредиты под залог недвижимости были очень популярны, по нашим данным, они находились в числе самых востребованных программ. Сегодня спрос на такие займы сократился: немногие заемщики сегодня чувствуют себя достаточно уверенно для того, чтобы брать на себя кредитные обязательства», – говорит Алексей Барабанов, директор департамента сегментного маркетинга Абсолют Банка. Олег Пятлин уточняет, что сократился не спрос, он есть и сейчас, а вот банки считают такие кредиты слишком рискованными и выдавать их не спешат.

Прочие банки, которые не свернули такие программы, ужесточили условия выдачи нецелевых займов под залог недвижимости. Как рассказал Андрей Сапунов, инвестиционный банк «Финам» предоставляет такие кредиты под 20% годовых на 5 лет, минимальный размер кредита (и, соответственно, стоимости залога) – 1 млн руб. «Стоимость объекта залога оценивается специалистами, особое условие: необходимо страхование закладываемой недвижимости в пользу банка. Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Заемщику нужно иметь необходимые юридические документы, свидетельствующие о его собственности на закладываемое имущество», – перечислил условия банка эксперт.

«Риски, заложенные в процентную ставку, могут сделать данные кредиты доступными для очень ограниченного круга заемщиков: качество заемщика для банка важнее, чем их количество», – констатирует генеральный директор ООО «Русипотека» Альберт Ипполитов. Это происходит потому, что основные потребители таких займов, как уже говорилось выше, либо частные предприниматели, либо лица, которым срочно понадобились средства на покрытие текущих расходов, в том числе уже взятых ранее кредитов. То есть это не самые желанные банковским

сообществом клиенты. Кроме того, на балансах банков и так скопилось множество заложенных объектов недвижимости, реализация которых – процесс длительный и трудоемкий. Поэтому банк если и выдаст кредит, то под объект однозначно ликвидный. А много ли сегодня на рынке таких объектов?

«Текущая ситуация рынка и условия привлечения средств, уровень рисков пока не позволяют делать такие программы банков вновь массовыми», – резюмирует Игорь Жигунов.

Он улетел, но обещал вернуться…

При всем этом представители банков верят в восстановление данного вида кредитования. Альберт Ипполитов прогнозирует, что нецелевые займы будут возвращаться на рынок по мере спада напряженности с просрочками и дефолтами по ипотечным кредитам. Верит в возрождение ломбардной ипотеки и Алексей Барабанов (ранее Абсолют Банк как раз занимался выдачей нецелевых кредитов под залог недвижимых объектов).

Пока же владельцам «лишних» квартир, наверное, проще сдавать их в аренду. Это не поможет получить сразу желаемую сумму, однако избавит от выплаты процентов и обезопасит от попадания в долговую яму при внезапном сокращении уровня доходов.

Собственник