Ваша оценка новости
требуется авторизация | |
Общая оценка | 16 |
Похожие новости
Ключевые слова
- недвижимость (133)
- стоимость (49)
- цена (45)
- покупатель (41)
- собственник (25)
- риэлтор (13)
- квадратный метр (13)
- агент (6)
- продажа квартиры (2)
Как продать квартиру дороже рыночной цены?
Желание собственника квартиры как можно дороже продать свою недвижимость вполне естественно. Но как продать квартиру по цене выше рыночной, чтобы у покупателей не было сомнений и претензий к переоцененной квартре, советуют эксперты в этой статье.
Красивая "упаковка"
Продавцу, намеренному выгадать на продаже своих квадратных метров как можно больше, риелторы советуют обстоятельно подойти к делу. Чтобы определить максимальную, но все же реальную цену, нужно провести локальное исследование рынка недвижимости - в пределах своего района и округа - и выяснить все слабые и сильные стороны вашего предложения. Для этого можно сделать обзвон по рекламным объявлениям и пообщаться с продавцами аналогичных квартир.
Если в ваших планах выставить квартиру в продажу по цене выше рыночной, вы должны четко аргументировать озвученную стоимость и знать все возможные плюсы своего предложения. "Таковыми могут быть чистый подъезд, благоустроенный двор с площадками, хорошие соседи и т. п.", - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость".
Большим плюсом, особенно в центре Москвы, является наличие парковки и машино-места. "Также немалое значение имеют документы на квартиру, - указывает Андрей Панов, менеджер по продажам городской недвижимости IntermarkSavills. - Если квартира в собственности, лучше всего, когда у нее один, максимум два собственника. Безусловно, совершеннолетние. Если речь идет о переуступке прав инвестирования, то в этом случае покупатели предпочитают схему с договором долевого участия. Практика сделок показывает, что важным в этом случае также является известное имя застройщика". Все это факторы, которые "работают" на продавца, а вот его участие в альтернативной цепочке вряд ли будет повышающим коэффициентом для цены продажи. Как известно, товар в красивой обертке продается лучше. Попробуйте сделать нечто подобное. Квартира при продаже должна быть чистой, не перегруженной предметами обстановки, в ней не должно быть старой мебели, напоминает Андрей Панов. Если квартира находится в плохом состоянии, возможно, стоит подумать о том, чтобы сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. Причем чем выше класс продаваемой квартиры, тем больше в нем имеется необходимость и тем лучше он окупит себя. "Предложения с новой и качественной отделкой - один из дефицитных и востребованных на рынке продуктов, причем независимо от того, кризис на дворе или нет, - свидетельствует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Покупатели элитной недвижимости предпочитают готовые к проживанию варианты и готовы платить за такие предложения больше, хотя цена квартиры с отделкой всегда минимум на 20-30% выше аналогичных предложений без ремонта". Если это новостройка, выполните отделку - без нее сейчас продать квартиру будет сложно.
Очень важна грамотная рекламная кампания: размещение объявлений в известных рекламных источниках. "Положительно влияют на спрос объявления в интернет-изданиях с фотографиями, - утверждает Светлана Бирина. - Можно сделать презентацию объекта, включив в нее наиболее выигрышные фотографии".
Одно или много?
Часто продавцы в погоне за выгодой обращаются сразу к нескольким агентам, полагая, что это повысит эффективность процесса. В действительности все происходит ровно наоборот.
Как правило, между известными профессиональными агентствами обмен информацией происходит регулярно. "Об объекте, поступившем в одну-две компанию, в любом случае узнают брокеры и других [компаний], они регулярно мониторят рынок, и это в принципе выгодно и тем и другим, - объясняет Александр Зиминский. - Часто, когда одну и ту же квартиру предлагает большое количество участников рынка, происходит "замыливание" информации. У покупателя даже за короткий период времени складывается ощущение, что с квартирой что-то не то, поскольку ее продают все агентства, а она до сих пор на рынке". Если агентов много, продавец может забыть предупредить кого-то из них, например, об изменении цены, или агентства не одновременно изменят ценник в объявлениях - в этом случае на рынке возникает противоречивая информация о данном объекте, что опять-таки не в его пользу. Собственнику во всех отношениях проще вести политику продажи с одной риелторской компанией. В противном случае он вполне может быть дезориентирован: "Часто бывает, что покупатель звонит во все агентства и сообщает, что заключит сделку через того посредника, который сумеет добиться от продавца наилучших финансовых условий, - рассказывает Андрей Панов. - У продавца складывается ошибочное впечатление, что покупателей много". И он может принять неправильное решение, потеряв, возможно, единственного претендента.
И наконец, главное: когда вы подписываете с агентством эксклюзивный договор, то реклама выходит во всех эффективных изданиях. Продавец может быть уверен, что по его объекту будет проведена полномасштабная рекламная кампания. Но если вы сотрудничаете сразу с несколькими агентствами, большинство из них предпочитает не задействовать дорогие и эффективные рекламные носители. "При нежелании продавца "отдаваться в одни руки" агентства могут способствовать продаже, но и работать с клиентом будут не в полную силу", - подтверждает Светлана Бирина.
Впрочем, как уверяет Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", на московском рынке вторичной недвижимости все уже работают только по эксклюзивным договорам, за исключением элитного сегмента, где такой договор не является обязательным. "К этому пришли эмпирическим путем, но в каких-то городах эксклюзива нет", - говорит эксперт.
Торг уместен
Если ваша квартира пользуется повышенным спросом, есть смысл устроить между покупателями аукцион. Он может быть как заочным, когда вы сообщаете претендентам: "По этой цене уже есть покупатель, но вы можете его перекупить", так и очным. В этом случае на просмотр приглашаются все покупатели в одно время, что дополнительно стимулирует интерес к объекту и вызывает конкуренцию.
Как рассказал Алексей Шленов, аукционы бывают двух типов: "американский аукцион" - это открытые торги, в которых участвуют единовременно все потенциальные покупатели и идет пошаговое повышение цены. В "голландском аукционе" обратная ситуация: объект выставляется по максимальной цене. Затем цена с определенным временным и финансовым шагом снижается, и объект отдается тому, кто первый в определенный момент сообщает о готовности купить объект за эту цену". Первый тип аукциона часто происходил до кризиса, когда рынок был перенасыщен покупателями, а цены неумолимо бежали вверх. Сегодня, в виду особенностей посткризисного рынка, аукцион как таковой уже не так актуален. Покупателю проще найти другой вариант, чем "бороться деньгами". И все же, если вы уверены, что ваша квартира вызовет достаточно высокий интерес, можно попробовать. Выставьте квартиру в рекламных объявлениях по цене несколько ниже, чем стоимость аналогичных предложений. Это вызовет повышенное внимание, по объекту будет больше звонков, просмотров. Кто-то из покупателей откажется от покупки, а кто-то, возможно, согласится заплатить больше начальной стоимости. Обычно продавец не повышает цену в рекламе, все происходит на уровне переговоров.
Раз, два, три... продано!
Что касается открытых торгов, такая форма продаж недвижимости на нашем рынке практически отсутствует. Через аукцион продается небольшая часть квартир, в основном те, что находятся под залогом у банка, т. е. обременены ипотечным кредитом, который заемщик не может выплатить.
Не так давно портал "ГдеЭтотДом.РУ" объявил о намерении запустить интернет-аукцион недвижимости. Сейчас, как сообщил Рубен Акопов, генеральный директор портала, аукцион начинает функционировать как очное мероприятие, проходящее в аудитории, с привлечением профессионального аукциониста, присутствием участников, подъемом карточек во время торгов и всеми атрибутами, присущими любому аукциону. "У нас есть планы по организации интернет-аукциона, возможно, они будут реализованы уже в этом году. В любом случае интернет-аукцион не будет заменой очного мероприятия, скорее всего, они будут существовать параллельно", - говорит Акопов.
Материалы по теме
Вот условия этого аукциона. Обратиться туда, чтобы выставить недвижимость на торги, может только профессиональный риелтор. Аукцион не работает с продавцами напрямую. Чтобы сотрудничать с аукционом, риелторы проходят регистрацию и представляют необходимые документы. Зарегистрированные агенты могут обращаться к аукциону неограниченное количество раз. В настоящий момент регистрация проводится бесплатно. "Мы заинтересованы в сотрудничестве с риелторами и проводим для них бесплатное обучение. Ввиду высокой занятости риелторов мы даже приезжаем в агентства недвижимости и обучаем агентов на рабочем месте, - рассказывает Рубен Акопов. - Продавец квартиры платит 5000 руб. за то, чтобы выставить объект недвижимости на аукцион. Эта сумма вносится при подписании договора поручения между аукционом и продавцом. Входная плата нужна для того, чтобы призвать продавца ответственно относиться к определению начальной цены. Ведь если ничего не брать, продавец может и однокомнатную квартиру в Марьино за миллион долларов выставить". Продается через такой аукцион не всякая недвижимость. "Как правило, к аукциону обращаются тогда, когда реализовать объект другим способом не удается, - констатирует организатор. - Так что риелтор выбирает между возможностью получить часть комиссии или не получить ничего".