Квартира - покупай, но проверяй

12 мая 2009, 18:59

Комментариев еще нет

При покупке квартиры самый важный момент – проверка ее юридической чистоты. Юридически чистая квартира означает, что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки. Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно, важно не запутаться и оценить все риски, чтобы с полным правом называться собственником приобретенного жилья.

Покупка в новостройке

Если квартира продается по Федеральному закону №214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»),  можете быть спокойны. Такой договор о покупке квартиры полностью защищает ваши интересы.

Покупка квартиры в обход этого закона – уже риск. Застройщики оформляют отношения с покупателями по суррогатным схемам, через посредническую компанию. Это может быть юридическое лицо (инвестор), выкупившее у застройщика часть квартир. Вот в чем риск: вы не знаете отношений между этим юридическим лицом и застройщиком. Застройщик может расторгнуть договор (например, если инвестор не расплатился), после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры. И, конечно, продать их. А вдруг вы уже приобрели одну из этих квартир через инвестора? Будьте готовы к разбирательствам – возможно на квартиру будет претендовать еще одна семья. При заключении договора постарайтесь разобраться в отношениях застройщика и компании – продавца

Есть и другой риск. Возможно, застройщик не может рассчитаться со строителями, тогда вы годами будете ждать, когда они «договорятся». Не дождавшись, строители могут самостоятельно продать квартиры. Не постесняйтесь узнать, как добросовестно ведет себя застройщик по отношению к строителям.

Вы можете быть спокойны тогда, когда свидетельство о собственности у вас на руках.

Допустим, вы выбрали именно этот дом, потому что вам приглянулась реклама. Пример: обустройство придомовой территории, благоустроенная детская площадка, парковка, озеленение.

Все рекламные акции, как правило, не указываются в договоре, поэтому требовать обещанной парковки практически бесполезно.

Вторичный рынок

На вторичном рынке проблем не меньше. Только представьте – вы приобрели квартиру, и вдруг появляется еще один «собственник» и пытается испортить вам новоселье. Такое может случиться. Но тут уж все зависит только от вас. В приобретаемой квартире не должно быть «жильцов на бумаге», то есть прописанных. Будь то дети или пенсионеры, не отвечающие за свои действия, вы вправе требовать их выписки.

Помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП. Из реестра будет видно, насколько «чиста» квартира. Если в течение трех последних лет никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Если же аресты или споры были, требуйте судебного заключения. Если разбирательство еще в силе, лучше отложить покупку квартиры.

Если квартира не числится в ЕГРП, достаточно обратиться в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в правах владельца.

Есть повод насторожиться, если вы хотите купить квартиру у наследника, который не является родственником предыдущего владельца. Тем более, если квартиру наследник продает в спешном порядке.

Если в течение долгого времени квартиру постоянно перепродавали, то дело явно «нечисто». Причину необходимо выяснить.

Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. В таком случае, он может оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. Здесь вы вряд ли спасетесь справкой о нормальном психологическом состоянии продавца на момент заключения сделки. В этом случае вы рискуете больше всего. Выяснять что-то практически бесполезно, ни один аферист не признается вам в обмане.

Всегда безопаснее проводить сделки с непосредственным собственником недвижимости. Посредник, если это не крупное, уже зарекомендовавшее себя агентство, может оказаться аферистом. Кроме того, владелец квартиры должен присутствовать лично при заключении договора. Договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, а сумма, указанная в нем, должна соответствовать реальной стоимости жилья.

Проверьте коммунальные платежи, чтобы не было риска взять на себя долг бывшего собственника.

Систематизируем некоторые факторы, на основании которых сделка может не состояться или в дальнейшем быть признана недействительной:

• Предыдущие сделки с отчуждаемым жильём были проведены с нарушением прямых требований законодательства, например факт дарения от лица малолетнего.
• Выявлены нарушения закона о приватизации. Например, если в число собственников не включены дети, либо лица, временно выбывшие (в армию, места лишения свободы) или признанные судом безвестно отсутствующими. Сюда же относится случай, если в момент приватизации в квартире состояло на регистрационном учёте лицо, объявленное судом умершим.
• Хотя бы кто-то один из постоянно зарегистрированных в квартире или из числа её собственников состоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
•  Отчуждаемая квартира обременена правами третьих лиц, есть снятые с регистрационного учёта в армию, места лишения свободы, а также не вставшие на регистрационный учёт по новому месту жительства.
•  Дом, в котором находится отчуждаемое жильё, идёт под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.
•  В квартире произведена незарегистрированная перепланировка.
•  Жильё обременено договором аренды, заложено или находится в споре, под запретом или арестом.
•  Нигде не состоит на регистрационном учёте ребёнок одного из собственников
•  Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий на то право наследник.
•  Один из собственников жилья умер, но наследственное дело не открывалось.

Разобраться во всех тонкостях совершаемой сделки и защититься от риска при покупке жилья вам поможет юрист, но никак не продавец или лица его представляющие (не зависимо от того, что утверждают продавцы и какие бы солидные фирмы за ними не стояли). Юрист, нанятый вами, посоветует, какие нужны документы, проверит лицензию риэлтерской фирмы и степень ее надежности, проконтролирует законность сделки.

Придет на помощь титульное страхование. От других видов страхования оно отличается тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории имущества, т.е. произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или в должной мере не оценено. Страховая компания тщательно изучит историю квартиры, ведь она заинтересована в «чистоте» сделки. Вы можете рассчитывать на поддержку страховой компании в суде, а также на то, что вам выплатят страховое возмещение в размере рыночной стоимости квартиры.

Светлана Андреева

Мой план