Сколько стоит ваше жилье

07 июля 2009, 13:35

Комментариев еще нет

В современный рыночных условиях выражение «Мой дом - моя крепость» вполне можно перефразировать на более актуальное: «Мой дом – мой капитал». Однако мало кто из владельцев недвижимости знает реальную стоимость своих хором. Для чего нужна оценка квартиры, как проходит эта процедура и сколько стоит, разбирался корреспондент moiplan.ru.

В первую очередь стоимостью жилья интересуются те, кто хочет продать или купить квартиру. Однако в этом случае, вполне можно обойтись и без помощи оценщика. Можно провести поверхностный анализ, просмотрев объявления в газетах и на специализированных сайтах, а потом самостоятельно сделать вывод о рыночной стоимости жилья. Имущественные споры между супругами и родственниками – вот ситуация, в которой услуги оценщика будут просто необходимы. Не миновать процедуру оценки и тем, кто хочет взять ипотеку в залог уже имеющегося жилья или просто взять залог в банке.

Прежде чем обратиться к оценщику, придется собрать необходимый пакет документов: правоустанавливающие документы – свидетельство о регистрации права или договор купли-продажи, документы БТИ – поэтажный план и экспликация.

После этого готовьтесь к фотосессии. «К отчету об оценке должны прилагаться фотографии фасада здания, прилегающей территории, подъездных путей, лестничной клетки, подъезда, жилых и не жилых помещений квартиры», - поясняет директор департамента оценки НКГ «2К Аудит – Деловые консультации» Алексей Корягин.

Так же при осмотре квартиры оценщик сверяет планировку квартиры с поэтажным планом, выявляет незарегистрированные перепланировки. Предостережение: если вы крушили стены и превратили стандартную квартиру в двухуровневую без согласования с БТИ, могут возникнуть проблемы  – банк, например, залог в этом случае не предоставит.

Следующий этап процесса оценки – это расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Здесь  в распоряжении специалиста три основных подходы: затратный, доходный и сравнительный. Как правило, при оценке квартиры используется сравнительный подход - используется метод сравнения продаж. В качестве аналогов оценщик выбирает 3-5 квартир (в зависимости от количества предложений на рынке жилой недвижимости) сопоставимых к объекту оценки. Каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и так далее).

«Основные параметры, от которых зависит стоимость объекта недвижимости, являются местоположение: расстояние от метро - чем ближе, тем дороже квартира, тип конструкции дома: панельные, кирпичные дома, «сталинки», либо новые монолитные дома с улучшениями: охраной, подземным паркингом, с огороженной территорией, состояние квартиры: требуется полный или косметический ремонт, типовой ремонт, или проведен качественный ремонт с дорогими отделочными материалами, размещение квартиры (квартиры на первом и последнем этажах домов оказывает существенное влияние на их стоимость: как правило, привлекательность подобных объектов несколько ниже стоимости квартир на других этажах за счет объективно существующих факторов, снижающих комфортабельность эксплуатации)», - поясняет Алексей Корягин. Задача оценщика - учесть реальную стоимость квартиры клиента – все, начиная, от дорогих плинтусов и заканчивая недавно установленными пластиковыми окнами. Так, например, на рынке жилой недвижимости квартиры с балконом (лоджией), с большой кухней являются более предпочтительными для покупателей, чем квартиры без балкона или лоджии и с маленькой кухней. Соответственно, эти аргументы являются очень весомыми в оценке квартиры.

Впрочем, оценка квартиры зависит не только от «внутреннего убранства». Свои первые пометки оценщик сделает еще до того, как позвонит в дверь клиента. На стоимость квартиры влияют наличие дополнительных удобств и услуг: лифта, гаража, парковочного места, консьержа. Не остается без внимания и месторасположение: удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района. Свое значение приобретают и «эстетические аспекты»: панорамный вид из окна, вид на значимые архитектурные и исторические памятники, на набережную или парк.

Далее вводятся корректировки по вышеперечисленным факторам в соответствии с имеющимися различиями между выбранными аналогами и оцениваемым объектом, а затем определяется средневзвешенная рыночная стоимость оцениваемой квартиры.

В итоге клиент получает на руки конечный результат – отчет об оценке квартиры и ее стоимость. Услуги оценщика, кстати, тоже будут зависеть от размера и «эксклюзивности» жилья. Оценка типовой квартиры будет стоить от 4 до 7,5 тыс. рублей, оригинальной дороже - до 12 тыс. рублей. Оценщики предусматривают услугу срочной оценки – тогда стоимость своего жилья клиент узнает уже на следующий день. В обычном режиме оценка квартиры займет 3 дня.

Банк при принятии решения о залоге будет учитывать те же параметры. И еще один: возможность продать квартиру, то есть наличие спроса на данную недвижимость. Кроме того, каждый банк определяет коэффициент - соотношение залог\кредит. «Получить  объективную оценку в виду «сговорчивости» оценщиков, практически невозможно. Поэтому стоимость квартиры, которую определил оценщик,  банк умножает на этот коэффициент», - поясняет президент Кубаньбанка Роман Дусенко. Например, рыночная цена - 3 000 000, оценка составляет 2 700 000, если в банке установлен коэффициент 0,5, то в залог идет стоимость 1 350 000. Так что, составляя свои планы, не забывайте делать скидку на банковскую арифметику.

Наталия Федотова

Мой план