Рынок аренды жилья: цены идут вниз

14 января 2010, 11:11

Комментариев еще нет

Кризис отразился на рынке аренды жилья, цены на съемное жилье идут вниз, квартиранты готовы мириться с неудобствами, такими как отсутствие мебели и ремонта, ради снижения стоимости съема.

Ставки арендной платы в Москве вплоть до кризиса росли так же динамично, как и цены на жилье, но проблемы в мировой экономике не оставили в стороне и рынок аренды. По сравнению с 2008 годом, в прошлом году стоимость съемного жилья снизилась по всем сегментам рынка, и если в июле-августе ставки попытались подняться, то в ноябре-декабре они вновь упали. Однако снижение цен - далеко не единственное событие на рынке аренды.

Цены спустились вниз

Пожалуй, главная тенденция рынка арендной недвижимости в ноябре-декабре 2009 г. – это очередное снижение арендных ставок, особенно в сегменте эконом-класса. Цены на аренду квартир начали уменьшаться в конце 2008 г., из-за падения спроса: с началом кризиса многие иногородние съемщики столичного жилья, лишившись рабочего места или внушительной зарплаты, вернулись на родину, а часть молодых арендаторов-москвичей, потеряв в доходах, была вынуждена переехать обратно к родителям. Правда, летом арендные ставки немного выросли - сказался приток студентов и вновь прибывших иногородних работников, но осенью цены на аренду снова стали снижаться, что хорошо заметно на графике предоставленном компанией «Пересвет-Недвижимость»:

В ноябре-декабре спрос на арендную недвижимость по сравнению с летом упал, а предложений стало даже больше: «Мы наблюдаем необычную для рынка ситуацию: осенью не произошло традиционного для этого сезона существенного уменьшения количества предложений арендных квартир», - свидетельствует Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».

Причин тому несколько. В первую очередь, многие собственники недвижимости из-за снижения цен, не могут ее выгодно продать: «Объем предложения продолжает расти из-за квартир, приобретенных в инвестиционных целях. Владельцы не хотят продавать их дешево, и сегодня выставляют эти квартиры для аренды», - говорит Ирина Стрижова. Во-вторых, замедлился приток иногородней рабочей силы: снимавшие квартиру арендаторы уезжают в родные города, а жилье вновь экспонируется на рынке. Кроме того, часть владельцев ипотечных квартир, испытывая финансовые трудности, начали сдавать их в аренду. Есть и еще одна причина снижения арендных ставок: «В начале декабря, в преддверии новогодних праздников наметилась тенденция сдачи квартир эконом-класса на 5-10% дешевле. Многие арендаторы справедливо полагали, что, например, лучше сдать двухкомнатную квартиру в районе станции метро Проспект Вернадского за 29 000 руб. при первоначальной цене аренды около 30 000 руб., чем потерять в связи с неактивностью спроса в течение 2-3 недель», - сообщает Мария Баскова, координатор отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Таким образом, чтобы снять однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве, в начале осени приходилось платить 20-23 тыс. руб., а в декабре 2009 г. арендная плата за подобное жилье в среднем составляла 19-22 тыс. руб. За такие же деньги можно снять «однушку» и сегодня. Двухкомнатную квартиру предлагают в среднем за 24-29 тыс. руб., а трехкомнатную – за 28-34 тыс. руб.

В бизнес-классе, и в классе «премиум», цены, по мнению некоторых участников рынка практически не подверглись коррекции в конце прошлого года: «Только по сравнению с 2008 г. можно наблюдать общее снижение цен», - уточняет Ирина Стрижова («Меркурий Сити»). Но не все с этим мнением согласны. «На протяжении всего года рынок высокобюджетной аренды и не переставал демонстрировать скачкообразные изменения, реагируя на экономические сезонные факторы», - утверждает Галина Ткач, директор отдела аренды IntermarkSavills. И если в целом за год цены снизились, то в течение последних месяцев большинство специалистов наблюдало даже незначительный рост.

Сегодня однокомнатную квартиру бизнес-класса можно снять за 30-35 тыс. руб., двухкомнатную – за 34-40 тыс. руб., трехкомнатную – за 43-48 тыс. руб. «В элитном сегменте к концу ноября 2009 г. средний уровень арендной платы составил $6750 в месяц за квартиру (трехкомнатную – от ред.)», - сообщает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood.

Без мебели и ремонта

Снижение арендных ставок в конце 2009 г. обусловлено не только падением спроса, но и появлением на рынке менее качественного жилья, без какого-либо ремонта, фактически не подготовленного для сдачи, и поэтому более дешевого. «Владельцы подобных квартир не имеют другого источника средств к существованию и вынуждены использовать свою собственность сию минуту, - свидетельствует Ирина Стрижова («Меркурий Сити»). – Причем доля подобного жилья составляет не менее 10% от общего объема предложения, а стоимость аренды весьма невысока: помещения без удобств или в аварийном состоянии можно снять за 8 - 15 тыс. руб. в месяц». И стоит отметить, что подобные квартиры довольно популярны у арендаторов!

Еще одна тенденция рынка аренды в «духе времени» - найм квартир без мебели и техники. «Доля арендаторов, предпочитающих арендовать жилье без мебели, за последнее время увеличилась на 10%», - говорит Галина Ткач (IntermarkSavills). Естественно, аренда подобных квартир тоже обходится дешевле, и иные арендаторы предпочитают спать на раскладушках или прямо на матрасах, но платить меньше. Впрочем, часть клиентов, успела обзавестись собственной мебелью.

Чем дешевле, тем лучше

В большинстве случаев сегодня арендаторы не готовы переплачивать за за хороший ремонт или дополнительные квадратные метры. «Наибольший спрос сегодня на квартиры в эконом-классе: однокомнатные стоимостью до 25 тыс. руб. и двухкомнатные - до 32 тыс. руб. Предпочтительные районы - юг, юго-запад, запад и север, - разъясняет Мария Баскова («Азбука Жилья»), - меньшим спросом пользуются районы возле метро Щелковская, Новогиреево, Выхино, поэтому эти районы перебивают цены других спальных районов Москвы. Например, однокомнатную квартиру после косметического ремонта в шаговой доступности от метро Выхино можно снять за 22-23 тыс. руб., а аналогичную квартиру возле метро Юго-Западная - за 25-26 тыс. руб.».

«Сейчас в сегменте эконом-класса высокий спрос на самые дешевые варианты. Наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность, ремонт по-прежнему имеют немаловажное значение, но они отошли на второй план по сравнению с фактором низкой цены», - утверждает Ирина Стрижова («Меркурий-Сити»). «В эконом-класса в первую очередь обращают внимание на цену аренды: чем ниже, тем популярней», - подтверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).

Арендаторы не редко, как и раньше, заселяются в одну многокомнатную квартиру целыми семьями или «группой товарищей» или, как уже отмечалось, снимают жилье без мебели и техники, а то и без ремонта.

Ну, а те арендаторы, что задумываются над качеством жилья, наибольшее внимание обращают на близость к метро. Причем люди чаще готовы снимать квартиры весьма удаленные от центра, но находящиеся недалеко от станций метро. Такие предложения на рынке задерживаются недолго: «В эконом-классе квартира по средней рыночной ставке уходит за неделю-две», - говорит Галина Фабрицкая. «А качественные объекты по очень конкурентоспособным ценам - за несколько дней», - добавляет Ирина Стрижова («Меркурий-Сити»).

В бизнес-классе и классе «премиум» состоятельные арендаторы «обращают внимание на состояние самой квартиры, ремонт, мебель, наличие бытовой техники, ну и, конечно же, на престижность района, - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет»). - Предпочитают в основном север и запад столицы, например район метро Сокол или Сокольники. Также популярны районы, расположенные в центре и недалеко от центра столицы и на юго-западе Москвы».

«Все в основном интересуются просторными квартирами с 2-4 комнатами, с современным ремонтом, качественной мебелью. Наибольшее предпочтение отдают домам современной постройки, желательно с огороженной, охраняемой территорией и развитой инфраструктурой района, - разъясняет Виктория Опольская («Blackwood».) - Требования арендаторов в этих сегментах даже под влиянием кризиса остались высокими. Более того - в условиях насыщенного рынка арендаторы стали более избирательно подходить к выбору квартиры».

Но при этом переплачивать не хочет никто. «Например, в элитном сегменте значительно выросла доля запросов в самых низких бюджетах до 3 000 долл. США в месяц, а доля же запросов в более дорогих бюджетах (от 6 000 долл. США в месяц), наоборот, снизилась», - говорит Виктория Опольская. «На конец декабря доля спроса в низком ценовом диапазоне увеличилась на 20% и составила около 70% от общего числа заявок», - добавляет Галина Ткач (IntermarkSavills). И во всех сегментах рынка арендаторы нацелены на получение скидок и специальных условий аренды.

Москва и Подмосковье

Чтобы сэкономить некоторые арендаторы, работающие и снимавшие квартиры в столицы, вынуждены перебираться за МКАД, где арендные ставки ниже: «Подмосковье в условиях кризиса очень привлекательно для арендаторов жилья. Во-первых, потому что там за те же деньги можно снять квартиру большей площади и в лучшем состоянии (с ремонтом, техникой, мебелью и т.д.) нежели в Москве. Во-вторых, область перспективна с точки зрения формирования «деловых центров» - мест, где люди могут работать и получать достойную зарплату», - считает Ирина Стрижова («Меркурий-Сити»).

Как правило, хорошую работу можно найти только в городах-спутниках с развитой инфраструктурой и промышленностью – Реутове, Химках, Зеленограде (последний входит в состав Москвы) и т.п. Но большинство арендаторов продолжает работать в столице, поэтому при выборе жилья на первый план выходит вопрос транспортной доступности, а транспортное сообщение с Москвой также лучше всего у городов-спутников. Повышенным спросом пользуются города, расположенные не далее чем в 30 км от МКАД с хорошим транспортным сообщением, к тому же активно застраиваемые (что увеличивает число предложений арендных квартир и уменьшает цену), такие как Мытищи, Балашиха, Одинцово, Долгопрудный и т.д. Однокомнатную квартиру в этих городах можно снять за 15-20 тыс. руб., двухкомнатную – за 18-22 тыс. руб., трехкомнатную – в среднем за 25 тыс. руб.

Но идет и противоположный процесс: если доходы с кризисом сильно не сократились, люди, пользуясь снижением арендных ставок, предпочитают переезжать в столицу. В основном из-за  транспортных проблем, усугубляющихся год от года. «Большинство подобных арендаторов стараются найти квартиру в Москве, пусть в спальных районах, на юго-востоке, но в пределах столичного метрополитена», - сообщает Галина Фабрицкая.

Завтра что-нибудь изменится?

Большинство экспертов считает, ситуация на рынке аренды в ближайшее время серьезно не изменится. «Арендные ставки вряд ли вырастут до весны, - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет»). – Повышения следует ожидать лишь в случае нового притока желающих поработать в столице, но подобный вариант развития событий возможен при росте экономики, что вероятнее всего начнется не ранее второй половины будущего года. В противном случае, арендные ставки в эконом-классе могут остаться на нынешнем уровне и дольше, а в бизнес-классе и «элите» возможно даже снижение».

Однако Ирина Стрижова («Меркурий-Сити») полагает, что цена аренды может снизиться как раз в эконом-классе: «Если некачественное жилье не уйдет с рынка аренды в ближайшее время, общий уровень цен на аренду может снизиться. Конечно, резкого сброса ставок ожидать не стоит, но понижение на 10-15% вполне возможно». А Мария Баскова («Азбука Жилья»), напротив, предвидит небольшой рост ставок: «После новогодних праздников может быть увеличена квартплата – на 11,5% и тарифы на услуги ЖКХ — на 13%, ожидается и соответствующее увеличение арендной ставки. Однако это пока не окончательные цифры».

Потенциальные наниматели жилья ожидают дальнейшего снижения цен, а арендодатели - традиционного весеннего оживления и увеличения ставок. Пока же заинтересованные лица занимают выжидательные позиции, рынок жилой аренды не особенно активен и стабилен, и в такой ситуации резкие изменения вряд ли возможны.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Сегодня на рынке аренды квартир прослеживается несколько тенденций. К концу 2009 г. арендные ставки вновь снизились и достигли уровня начала 2009 г., поэтому квартиру можно снять сравнительно недорого. Но пострадавшие от кризиса арендаторы, с тревогой глядящие в будущее, даже среди относительно дешевых предложений стремятся найти самые выгодные и экономичные. В эконом-классе при выборе жилья цена приобрела определяющее значение, востребованы стали даже квартиры без ремонта, да и более состоятельные граждане тяготеют к бюджетному жилью. В целях экономии некоторые арендаторы даже готовы на переезд в Подмосковье, правда, менее потрепанные кризисом съемщики жилья, наоборот, перебираются в столицу, пользуясь снижением арендных ставок, которое, очевидно, продлится как минимум до весны, а может быть, и дольше, если экономика России не начнет свой рост.

Metrinfo.Ru