Рассрочка или ипотека?

20 июля 2011, 10:30

Комментариев еще нет

Какая схема выгоднее покупателю жилья — рассрочка или ипотечное кредитование — не совсем ясно. Особенно если учесть, что банки взяли курс на снижение ипотечных ставок, а компании-застройщики все чаще предоставляют рассрочку.

«Плюсы и минусы есть и у той, и у другой схемы. Многое зависит от конкретной ситуации заемщика и выбранного объекта. Для оформления ипотеки необходимо подтверждение определенного дохода, и банк становится залогодержателем вашего объекта, процентные ставки, как правило, выше, чем при рассрочке, но при этом кредит может быть выдан на длительный срок (до 30 лет) и с минимальным первоначальным взносом (от 10%)», — считает Елена Вебер-Латиган, генеральный директор компании «Вэлат». По ее словам, при рассрочке платежа срок погашения небольшой, часто не превышает 1—2 лет, первый взнос достаточно существенный — от 30 до 50%, но при этом не требуется подтверждения дохода и процентные ставки очень низкие, иногда даже нулевые (беспроцентная рассрочка). «Рассрочка больше подходит покупателям, ожидающим в ближайшем будущем поступления значительных сумм денег, позволяющих полностью расплатиться за квартиру. Источником таких поступлений может стать, например, продажа недвижимости в другом городе или регионе», — отмечает Елена Вебер-Латиган.

Многие эксперты рынка недвижимости считают, что рассрочка преимущественно используется для финансирования покупки элитного жилья, а ипотечный кредит — для приобретения жилья бизнес- и эконом-класса.

Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова рассказывает, что в элитном сегменте застройщики рассчитывают с помощью рассрочки привлечь покупателей, которые еще не имеют на руках полной суммы для покупки, но ожидают получения денег в ближайшем будущем. По ее словам, многие в ожидании значительных поступлений начинают изучать рынок, решая, куда вложить средства, и рассрочки позволяют превратить таких исследователей рынка в настоящих покупателей.

Покупатель сегодня стремится внести максимальную сумму в качестве первоначального взноса, чтобы минимизировать размер переплаты по процентным ставкам, считает Михаил Гаврильчук, директор департамента продаж новостроек компании IntermarkSavills. «Обычно покупатели высокобюджетного жилья имеют возможность оплатить 100% стоимости, но, как правило, денежные средства, которые они планируют использовать для оплаты приобретаемой недвижимости, размещены на депозитных счетах, в бизнесе или в другой недвижимости. Схемы с рассрочками помогают покупателю эффективно использовать свой капитал. Идеальным для покупателя выглядит вариант с бесплатной рассрочкой на 3—6 месяцев при первоначальном взносе в размере 30%», — отмечает Михаил Гаврильчук.

В отличие от сегмента элитного жилья, в эконом-классе преобладает количество сделок с участием ипотечного кредитования. Так, по словам Юлии Заморовой, финансового директора компании Galaxy Group, продажи квартир в комплексе «Бутово Парк» увеличились благодаря партнерскому участию Сбербанка. По программе «Ипотека +» за год было продано 175 из 390 квартир.

Однако сегодня ряд застройщиков предлагает рассрочку не только на жилье бизнес- и элит-класса, но и эконом. С условиями рассрочки от компаний-застройщиков можно ознакомиться в таблице.

проценты, устанавливаемые застройщиками, не всегда меньше ипотечных, а сроки рассрочки обычно составляют 1—2 года. Максимум можно найти единичные предложения рассрочки на 5 лет. Однако на рынке появляются компании, которые готовы предоставить рассрочку даже до 8 лет. «По данным статистики, сегодня средний срок выплаты ипотеки — примерно 7 лет. Независимо от срока кредита, будь то 10 и даже 20 лет, заемщики стараются погасить кредит как можно быстрее, чтобы не переплачивать. По условиям акции «8-8-8» мы предлагаем нашим клиентам приобрести квартиру в рассрочку на 8 лет, при том что ставка по данной рассрочке составит всего 8% годовых. Акция распространяется на ограниченное число квартир из I очереди строительства», — комментирует Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест».

При этом условия рассрочки становятся весьма привлекательны: увеличен срок, что снижает ежемесячные выплаты за квартиру. Кстати, такие условия покупки сегодня предлагают в основном застройщики, входящие в группу «Эталон», например, компания «ЛенСпецСМУ» (Санкт-Петербург) продает квартиры в рассрочку сроком до 10 лет.

Сегодня компании-застройщики предлагают рассрочку не только на жилую недвижимость в многоквартирных домах, но и на загородную, в том числе и на участки без подряда. К примеру, в поселке эконом-класса «Огниково-1», реализуемом компанией «ИНКОМ-Недвижимость», действует беспроцентная рассрочка платежа на участки без подряда.

По словам Адрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», обычно рассрочка дается всего на срок до 6 месяцев (в редких случаях — до 12 месяцев или до окончания строительства), с начислением 1,5% чаще всего 2% на остаток. Размер первоначального взноса составляет не менее 30%. Иногда застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку при соблюдения ряда условий покупателем, например при приобретении квартиры в определенном ЖК, заплатив первоначальный взнос в размере 50%. Зато ипотеку можно взять на больший срок — до 25 лет (с возможностью досрочного погашения кредита), что при рассрочке невозможно. Да и размер первоначального взноса при ипотеке значительно ниже — от 20%.

Однако, по словам аналитиков компании «Эталон-Инвест», преимущество рассрочки перед ипотекой состоит в значительно более упрощенной процедуре ее получения. Во-первых, покупателю не придется тратить время на сбор документов, выполнение длинного перечня условий банков и ожидание рассмотрения заявки. Воспользоваться предложением можно в день заключения договора на покупку квартиры. С покупателем заключается договор паенакопления, который позволяет оформить рассрочку не только на время строительства, но и на более длительный срок. Во-вторых, при выборе рассрочки отсутствует риск получить отказ, как это часто бывает в случае с ипотечным кредитом. И, в-третьих, из документов покупателю понадобится только паспорт.

«Если говорить о преимуществах рассрочки перед ипотекой для покупателей, то они очевидны — не нужно проходить процедуру одобрения кредита, доказывая свою платежеспособность и привлекая поручителей, не требуется предоставлять документы по приобретаемой недвижимости или покупать страховку, — объясняет Анна Левитова. — Конечно, есть и недостатки: это более короткий срок оплаты по сравнению с ипотекой и, соответственно, увеличение финансовой нагрузки, а также отсутствие возможности сразу оформить жилье в собственность до погашения долга перед компанией. Также покупателям с рассрочкой сложнее получить у застройщиков скидки, ведь именно за счет небольшого увеличения цены они и предоставляют так называемую бесплатную рассрочку».

По данным компании «Пересвет-Инвест», 61% потенциальных покупателей интересуются ипотекой, то есть 39% всех опрошенных готовы полностью оплатить стоимость квартиры, что не так мало, при учете высокой стоимости недвижимости. В целом можно отметить, что 27% покупателей точно определись с ипотекой, 28% интересует рассрочка и лишь 6% интересует покупка квартиры по программе «Военная ипотека», — говорится в исследовании «Пересвет-Инвест».

То, какой способ покупки квартиры выбрать — по ипотеке или в рассрочку, — решать только вам, но в любом случае хорошо, что сегодня обе схемы становятся более доступными и конкурентными.

РБК Личные финансы