Оформляем ипотечный кредит

18 июня 2009, 15:18

Комментариев: 1

Ипотека  - единственное решение Вашего квартирного вопроса? Чтобы приобрести собственное жилье, придется потратить много времени и собрать кучу бумаг. Мы составили для Вас инструкцию, чтобы Ваш ипотечный кредит стал реализацией мечты, а не долговой ямой.

В полном смысле слова

Ипотека – это долгосрочный кредит, который граждане получают в банках для покупки квартиры под залог.

Ипотека поможет приобрести жилье сегодня, а оплатить постепенно -  в течение нескольких последующих лет. Намного привлекательнее стать собственником прямо сейчас, чем копить долгие годы с перспективой всю жизнь догонять растущие цены. Приобретенное жилье будет находиться в залоге  у банка, пока вы не погасите долг.

При оформлении ипотеки под будущее строительство, собственниками жилья вы становитесь после оформления документов на ввод дома в эксплуатацию. Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, банками ипотечного кредитования, кредитными агентствами. Каждый банк предлагает сегодня несколько программ ипотеки с различными условиями и процентными ставками. Можно взять кредит и без первоначального взноса, но большинство банков просят заплатить 10-30% стоимости квартиры. Нужно понимать, что выплачивать придется не только стоимость квартиры, но и проценты по кредиту, в конечном счете, сумма выплаченных денег окажется внушительной. Чем больше первоначальный взнос и короче срок кредитования, тем меньше проценты по кредиту. На сайтах банков можно воспользоваться специальным калькулятором и подсчитать хотя бы примерную сумму затрат.

Большинство банков выдают кредит только при наличии лица, которое поручится за вашу платежеспособность и добропорядочность. Поручителей может быть несколько.

Платежи по кредиту ежемесячные, они состоят из выплаты основного долга и процентов, которые рассчитываются с невыплаченного остатка. За каждый день просрочки при выплате основного долга и процентной ставки банк берет пени.

Шаг 1. Выбираем программу

Вы можете воспользоваться помощью агентства недвижимости или, если хотите обойтись без лишних затрат, проанализировать рынок самостоятельно.

Изучите программы, которые предлагают банки. Исходя их ваших целей и возможностей, постарайтесь найти подходящую именно вам программу кредитования. Информацию обо всех ипотечных программах можно найти в Интернете, обзвонить кредитные организации. Соберите максимум информации о потенциальных кредиторах: есть ли скрытые комиссии, необходимы ли поручители, сколько будет стоить страховка. Учитывайте респектабельность банка и советы друзей, у которых уже есть подобный опыт.

Пожалуй, первое, на что обращает внимание заемщик – это процентная ставка. Это естественно, если уж переплачивать, то чем меньше, тем лучше. Сегодня на рынке кредитования банки предлагают своим заемщикам примерно одинаковые процентные ставки по кредиту. Но процентная ставка по кредиту – штука коварная. Случается так, что рекламируемая ставка отличается от той, по которой заемщик фактически платит. Банки помимо процентов взимают с клиента целый ряд дополнительных платежей: комиссии как за возможность предоставления денег банком, так и за перечисление денежных средств и за определение подлинности денежных купюр. Кроме того, заемщику предстоит раскошелиться на аренду депозитария и конвертацию наличных средств. По мнению экспертов, дополнительные платежи чуть ли не вдвое увеличивают процентную ставку.

Однако сегодня в большинстве кредитных организаций вы можете рассчитать эффективную процентную ставку. Эффективная процентная ставка -  это расчётная процентная ставка, включающая в себя помимо номинальной процентной ставки по кредиту также затраты на обслуживание кредита: банковские комиссии, обязательные по договору страховые взносы и т.п., то есть все обязательные затраты, которые несёт клиент по кредиту, выраженные в процентах годовых.

Будьте готовы воспользоваться услугами третьих лиц: нотариуса, юриста, оценщика, страховых компаний. Оценивайте свои финансовые возможности объективно, ведь траты будут немалыми, а пополнить ряды неплательщиков и «подставить» поручителя вам вряд ли захочется.

Шаг 2. Выбираем квартиру

Жилье лучше выбрать сразу. Конечно, вы можете заняться поиском подходящего варианта после получения кредита. Но банк будет к вам более благосклонен, если к моменту встречи с кредитным инспектором у вас уже будет цель и вся информация о желанном жилье.

Шаг 3. Собираем документы

Вы уже выбрали банк. Перечень требуемых документов практически не отличается у различных банков. Вот только примерный перечень:

- Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
- Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).
- Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
- Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
- Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
- Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
- Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
- Копия свидетельства о рождении детей.
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
- Документы, подтверждающие доходы.

Могут потребоваться дополнительные документы, например справка из психоневрологического диспансера.

Если у вас уже есть кредитная история, банк это выяснит, потребуются документы, подтверждающие кредитную историю заемщика; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.

Если у вас собственный бизнес, необходимо предоставить в банк отчеты о доходах и расходах за последние годы и другие документы, подтверждающие финансовую устойчивость вашей компании.

Если банк согласился учесть «серый» доход, справка с работы все равно потребуется, заверенная печатью и подписью руководителя. Кредитор обязательно учтет возраст заемщика, его образование, квалификацию, трудовой стаж, активы (дача, машина, гараж, участок, яхта, счета в банках, ценные бумаги).

Перечень нужных документов немалый, но любой серьезный банк стремиться минимизировать риски, свои и заемщика.

Шаг 4. Тест на «кредитоспособность»

Собрать-подать документы – этого мало для получения кредита. После рассмотрения вашей заявки банк может отказать и не объяснить почему. Вы, конечно, можете обратиться в другой банк, но не лишним будет проанализировать, чем вы могли не понравиться банку. Проверяют вас тщательно.

Банки не любят распространителей косметики, посуды и т.п.

Серьезным показателем для банка является возраст. Чем старше заемщик, тем меньше у него шансов получить кредит. Скорее всего, вам придется заполнить анкету, на основании которой кредитный инспектор составит о вас мнение.

Очень важным моментом является первая встреча с сотрудником банка.

При этом не последнюю роль играет ваш внешний вид. Опрятность, улыбка, доброжелательность станут вашими союзниками. Естественность также расположит к вам сотрудника банка, даже если вы волнуетесь, не старайтесь это скрыть. Приготовьтесь ответить  на многочисленные вопросы. Чем подробнее и точнее вы отвечаете, тем лучше. Если вы планируете сменить работу, об этом упоминать не нужно. У вас также должна быть информация запасных вариантах заработка, банку важно знать, что без работы вы не останетесь.

Предполагается, что вы владеете подробной информацией о жилье, которое собираетесь приобрести, и готовы ответить на все касающиеся его вопросы. Вариант «вот возьму кредит, а там подумаю» решит дело не в вашу пользу.

Не старайтесь показать, что вы  - ас, во всем, что касается кредитования.

Допустим, встреча прошла удачно, далее вас будут проверять. Сотрудник банка направит ваши документы в службу безопасности. Работник службы безопасности позвонит вам и задаст несколько вопросов. Дубль два  - вопросы будут повторяться. И если ваши ответы будут расходиться с тем, что написано в анкете или записке инспектора, вам придется расстаться с кредитом. Сотрудник службы безопасности сделает несколько звонков по месту вашей работы. Он постарается выяснить мельчайшие подробности – от намерений начальства относительно вас до мнения сослуживцев о вашей личности. Естественно, в бухгалтерии будет проверена ваша платежеспособность.

Ваш поручитель, если он имеется, также интересует службу безопасности, его вниманием не обделят.

Если вас уже проверяют, радуйтесь – вы произвели хорошее впечатление на первой встрече, теперь важно не потерять доверие банка.

Шаг 5. Собираем документы на квартиру

По выбранному жилью следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи.

Сюда входят документы на квартиру, заключение юриста и оценщика.

Вот примерный перечень документов, которые вам должен предоставить продавец жилья:

- правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
- паспорт на жилье с его планом;
- справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
- справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
- выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Проверить юридическую чистоту квартиры необходимо для вашего собственного спокойствия. Это может сделать нанятый вами юрист.

Оценка квартиры - это обязательная процедура и избежать или сэкономить на ней не удастся. Ваш первоначальный взнос будет рассчитываться исходя именно из той суммы, в которую оценил квартиру независимый оценщик.

Собранные продавцом квартиры документы и заключение независимого оценщика и юриста потом будет проверять ваш банк и страховая компания.

Шаг 6. Подписываем договор

 Текст договора вам вышлют за несколько дней. Деньги на руки вы сразу не получите, их перечислят на специальный счет или положат на хранение в сейфовую ячейку.

Шаг 7. Заключаем сделку

 Оформляет сделку нотариус, и его услуги оплачивает покупатель квартиры, то есть вы. Документы о купле-продаже подписываются в банке. После оформления сделки банк передаст вам снятые со счета деньги, которые вы здесь же в банке отдадите продавцу квартиры. Не забудьте взять с него расписку о получении денег.

Шаг 8. Страхование

По закону об ипотеке, должно быть застраховано то, что в залоге, т.е. жилье. Банки настаивают на страховании риска нанесения повреждения объекту недвижимости и утраты права собственности на квартиру на основании судебного решения. В большинстве случаев заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность.

Многие риэлторы предоставляют услуги юриста, оценщика и страхования, при этом они возьмут с вас некоторый процент от основной суммы сделки.

Шаг 9. Квартира ваша

Осталось только оформить право собственности и можно приглашать гостей на новоселье.

Светлана Андреева  

Мой план