Жилья будет не хватать?

12 октября 2009, 15:05

Комментариев еще нет

Как отразился кризис на объёмах строительства новых домов в России обсуждали эксперты на выставке "Недвижимость-2009" в Москве.

В последнее время многие эксперты рынка все чаще говорят о том, что ухудшение экономических условий осенью 2008 года отразится на объемах строительства новых домов в России в целом и в Московском регионе, в частности, и приведет к дефициту предложения на рынке жилья.

Экспертную оценку сложившейся ситуации в своем докладе представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Татьяна Калюжнова в рамках прошедшей выставки "Недвижимость-2009".

Действительно, по данным IRN.ru, в 2009 году количество новостроек в Московском регионе сократилось по сравнению с предыдущими годами. Основной причиной этого является тот факт, что количество ушедших с продажи объектов больше числа новостроек, впервые поступивших на рынок. Другими словами, ежеквартально количество объектов на первичном рынке жилья Московского региона сокращается. Так, во 2 квартале 2009 года число ушедших с рынка домов на 33% больше, чем количество объектов, впервые вышедших на рынок (105 домов против 79).

Тем не менее, большая часть ушедших с рынка объектов - это готовые дома, начало строительства и продаж которых пришлось на период активного спроса со стороны покупателей. Так, по данным регулярных исследований рынка новостроек от Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", во 2 квартале 2009 года доля готовых домов от общего количества объектов, ушедших с рынка, составила около 76%.

То есть основная часть ушедших с рынка домов пришлась не на объекты, строительство которых "заморожено", а на готовые дома, где к моменту кризиса оставались последние квартиры, постепенно распроданные в течение первой половины 2009 года. В то время как доля объектов на подготовительной или начальной стадии строительства от общего количества ушедших с рынка домов - всего 19%. При этом от общего количества новостроек в Московском регионе доля последних и вовсе составляет всего около 2%. В большинстве случаев данную недвижимость снимают с продаж, так как такие дома в текущей ситуации наименее востребованы рынком (в условиях кризиса бОльшим спросом пользуется готовое, а не строящееся жилье). Другими словами, количество "замороженных" во 2 квартале 2009 года объектов чрезвычайно мало.

Отметим также, что максимальное количество остановленных строек зафиксировано в декабре 2008 - январе- 2009 гг. Так, по данным Федеральной миграционной службы, отток трудовых мигрантов отмечался по 117 объектам в Московской области, что составляло примерно 17% рынка новостроек Подмосковья. По оценкам экспертов, объемы "замороженного" строительства в этот период составляли от 20% до 50%. Однако строительные работы по большей части этих объектов приостанавливались на 1-2 месяца, а затем возобновлялись.

Эту статистику подтверждают официальные данные Росстата. Так, в первом полугодии 2009 года введено в эксплуатацию 21,6 млн. кв.м. жилья, что всего на 0,3% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Поэтому нынешние темпы строительства позволяют предполагать, что планы построить за 2009 год 52 млн кв.м. жилья, о которых говорил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин, вполне выполнимы. Если это случится, то снижение объемов по сравнению с прошлым годом, когда было возведено 64,1 млн. кв.м., составит 19%.

При этом в Москве "проседание" строительного сектора может оказаться еще менее глубоким. По уточненному прогнозу социально-экономического развития города на 2009 год, который подписал Владимир Ресин, в текущем году в Москве будет построено 3,7 млн. кв.м. жилья. Это означает, что, хотя снижение показателей объемов строительства продолжается (в 2007 году в Москве было возведено 5,4 млн. кв.м. жилья, а в 2008 году - 4 млн. кв.м.), объем введенного в эксплуатацию жилья в текущем году будет всего на 7,5% меньше, нежели в предыдущем. Более того, не далее как 1 октября текущего года глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что власти Москвы планируют вернуться с 2011 года к докризисным объемам строительства жилья и начать возводить ежегодно порядка 5 миллионов квадратных метров жилых площадей.

Более того, в 2009 году столичные власти намереваются сократить объемы ввода социального жилья до 1,63 млн. кв.м. вместо планируемых 2,52 млн. кв.м. вследствие недостатка финансирования. Это дает основание предполагать, что в 2009 году возрастет доля коммерческого жилья (предназначенного на продажу). Во-первых, это позволит увеличить долю коммерческого жилья в Москве до уровня 60%-70% от общего объема ввода жилья, как было до 2007 года (все помнят, что в 2008 году этот показатель снизился почти до 40%). А, во-вторых, это позитивно скажется на конъюнктуре столичного рынка жилья, т.к. в последние годы практически весь объем коммерческой застройки приходился на бизнес-класс. В результате, в Москве накопился большой объем отложенного спроса на доступное столичное жилье.

Тем не менее, справедливости ради следует отметить, что объемы жилья, планируемые к сдаче в 2009 году, начали строиться 2-3 года назад, на подъеме рынка. Это означает, что проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 году и последующие годы. Как уже было сказано вначале, по мнению многих участников рынка, в текущем году не закладываются новые объекты.

По результатам регулярных исследований, проводимых Аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости", количество объектов на начальной стадии строительства, действительно, серьезно сократилось. Так, если в 2005-2006 гг. доля объектов на начальных этапах строительства от общего количества новостроек, представленных на рынке Московского региона, составляла около 35%-40%, то к середине 2009 года этот показатель сократился до 17%-18%.

В квадратных метрах эти цифры выглядят следующим образом:

Личные деньги