Верните мою долю

25 ноября 2009, 09:06

Комментариев еще нет

Тяжёлые времена для строителей приводят к тому, что число покупателей-дольщиков, оставшихся без квартир, растет угрожающими темпами. Объём введённого в эксплуатацию жилья за этот год немногим меньше чем за прошлый, однако спрос упал почти в 10 раз. Это и стало главной причиной безденежья строителей.

Каждый месяц в любую погоду 33-летний журналист Дмитрий приезжает с фотоаппаратом к забору стройки на западе Москвы. Он занимается странным, на взгляд постороннего, делом: тщательно фотографирует стройплощадку и недостроенный жилой дом. Квартиру в строящемся микрорайоне «Южное Тушино» Дмитрий купил еще в марте 2005-го — продал свою «двушку», переехал к сестре. Застройщик, компания «Энергостройкомплект-М» (ЭСКМ), обещал сдать дом в 2007 году, но до сих пор на площадке в беспорядке свалены панели, лестничные марши и строительный мусор, припорошенный опавшими листьями.

Это лишь одна из тысяч печальных историй об оставшемся без жилья покупателе квартир. «Я придумал словосочетание «обманутые дольщики», — говорит депутат от «Справедливой России» Антон Беляков. В 2005 году он, рядовой педиатр, вложивший деньги в новостройку и не получивший свою квартиру, создал ассоциацию «Всероссийское движение пострадавших дольщиков». В 2006 году в ассоциацию входило 78 200 человек, сейчас ее ряды быстро пополняются.

По оценкам Владимира Пономарева, вице-президента Ассоциации строителей России, около 80% проектов строительства многоквартирных жилых домов в России сейчас заморожено или темпы их строительства сильно снижены. «Раньше они объясняли задержки тем, что все силы брошены на работу по госконтрактам, по которым поступает финансирование, — вздыхает Игорь, лидер инициативной группы дольщиков жилого комплекса «Новая Трехгорка», который уже пять лет возводит крупная московская компания «СУ-155». — А сейчас просто говорят: кризис». Игорь купил квартиру в 2006 году, взяв кредит в Росбанке. Планировалось, что жилой комплекс введут в эксплуатацию в 2007 году, сейчас инвестконтракт продлили до 2011 года, а реально застройщик обещает ввести дом в 2012-м.

«Замороженных проектов много, — говорит совладелец и гендиректор Федеральной строительной компании (ФСК) «Лидер» Владимир Воронин. — По сравнению с тем, что будет, первая волна дольщиков — это и не волна вовсе».

У строителей нет денег

По данным Росстата, за три квартала 2009 года в России построили 35 млн кв. м жилья — ненамного меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако показатель «Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», который отражает не заделы прошлых лет, а текущую ситуацию, снизился на 20%. У строителей нет денег. В отчете за первое полугодие «Группы ПИК», крупнейшей строительной компании России, сказано, что спрос на квартиры снизился по сравнению с докризисным в 10 раз, притом что продукция ПИК, недорогие квартиры в панельных домах, всегда была ликвидным товаром.

«До кризиса мы продавали в розницу квартир на 0,8–1 млрд рублей в месяц и примерно столько же оптом, — рассказывает топ-менеджер крупного московского ДСК. — Сейчас оптовики ушли вовсе, а вообще рынок снизился в 4–5 раз».

Владелец корпорации Mirax Group Сергей Полонский жаловался в своем блоге, что за июль не продал ни одного метра жилья. По данным компании IntermarkSavills, из 3250 квартир в 40 жилых комплексах бизнес-класса Москвы в октябре продалось только 100, то есть в среднем в каждом доме в месяц «уходило» 2,5 квартиры.

Девелоперы строят дома на чужие деньги — на средства дольщиков и банков. Но взять денег у банка под залог участка, как раньше, не получается. «Банки практически не выдают новых кредитов, — жалуется Владимир Пономарев из Ассоциации строителей России, — а по выданным стремятся повысить ставки».

Доходит до того, что на банки начинают давить сами рассерженные покупатели жилья, выступающие на стороне застройщиков, — у них своеобразный «стокгольмский синдром». «Нам нужны квартиры, а вам нужны откаты» — плакат такого содержания могли увидеть сотрудники центрального офиса Сбербанка в марте, когда крупнейший банк страны пикетировали обманутые соинвесторы. В мае пикет возле центрального офиса банка ВТБ провели дольщики жилого комплекса «Западные ворота столицы». «Было около 300 человек, — вспоминает Антон Беляков, который принимал участие в организации мероприятия. — Мы выбили из ВТБ $150 млн на достройку первой очереди». В пресс-службе банка, правда, отрицают, что испугались народного гнева: «Банк исходил исключительно из соображений экономической целесообразности с учетом тщательного анализа возможных правовых и финансовых рисков».

Так или иначе, дольщикам «Западных ворот столицы» повезло — их дом, вероятно, достроят. А тысячи семей вообще рискуют остаться без жилья. И виноваты в этом не только строители, но и сами дольщики.

Серые схемы покупки

«Глобальная проблема в том, что общая масса заключенных договоров с правовой точки зрения более чем сомнительны», — объясняет Александр Раппопорт, управляющий партнер адвокатской конторы «Раппопорт и партнеры». По разным оценкам, от 80% до 90% квартир в новостройках в России до сих пор приобретаются по так называемым серым схемам, в обход Закона 214-ФЗ, призванного урегулировать отношения застройщика и покупателя. Например, в рамках подписания предварительного договора купли-продажи вообще не предполагается получения денег — передачу средств оформляют через разного рода схемы, порой весьма экзотические. Депутат Беляков вспоминает, как один из дольщиков купил квартиру, а деньги перечислил в турфирму — якобы он два раза совершил дорогое путешествие.

Серые схемы навязывают покупателям сами застройщики. Это освобождает их от жестких обязательств перед доверчивыми покупателями и снижает налоговую нагрузку: такие договоры не регистрируются в Федеральной регистрационной службе, в них не фиксируется дата, к которой застройщик должен возвести дом. Наконец, с таких операций не уплачивается НДС.

К чему это приводит? Продавая квартиры в микрорайоне «Южное Тушино», стройку которого каждый месяц ездит фотографировать Дмитрий, застройщик в рекламе обещал, что жилье будет введено в эксплуатацию в 2007 году. Между тем стройка до сих пор на начальном этапе. Без жилья 1200 дольщиков.

При этом владелец застройщика, компании «Энергостройкомплект-М», Андрей Кручинин — не какой-то мелкий и малоизвестный предприниматель, а бывший вице-президент одной из крупнейших строительных компаний Москвы «Главмосстрой», недавно вошедшей в бизнес-империю Олега Дерипаски. Вице-президент строительного гиганта параллельно ведет собственный девелоперский бизнес? Ничего необычного для России, свидетельствует московский девелопер, владелец строительной компании, бывший топ-менеджер и совладелец «Главмосстрой». «Если ты просто какая-то компания, с тобой никто из первых лиц города разговаривать не будет. А если ты вице-президент «Главмосстроя», ты находишься в некоей тусовке, обрастаешь полезными связями», — объясняет он правила игры.

Кручинин предложил «Главмосстрою» поучаствовать в проекте застройки Южного Тушина. «Изначально были договоренности, что «Главмосстрой» выступает как флаг и за это получает 50% проекта», — продолжает рассказывать собеседник Forbes. В документах «Южного Тушина» фигурировали только «Главмосстрой» и физкультурно-спортивное общество «Динамо», а о небольшой компании вице-президента «Главмосстроя» Кручинина не было ни слова. «Купил квартиру, потому что изначально фигурировали два уважаемых участника, — вспоминает дольщик «Южного Тушина» Дмитрий. — Подумал, что эти не кинут». Но в 2005 году оказалось, что и «Динамо», и «Главмосстрой» переуступили права инвестирования микрорайона компании Кручинина. «Когда стало понятно, что Андрей такого там накрутил — и с инженерными сетями не разобрался, и с документами, — я ему предложил: выкупай долю и расхлебывай все сам, — объясняет эту операцию бывший совладелец компании. — «Главмосстрой» ни одной квартиры в этом микрорайоне не продал».

«Мы теперь понимаем, что были полными лохами и что нас развели», — констатирует журналист Дмитрий.

Судя по балансу «Энергостройкомплекта», с 2005-го по 2008 год Андрей Кручинин собрал с соинвесторов около 10 млрд рублей. Из семи корпусов построен один, второй доведен до четвертого этажа. В октябре город продлил инвестконтракт с компанией до 2012 года. Это значит, что 1200 соинвесторов строительства района Южное Тушино для властей не являются обманутыми дольщиками: формально работа на площадке идет. Дольщики выходят на пикеты и проводят круглые столы в Мосгордуме, однако наличие продленного инвестконтракта в проектах, аналогичных «Южному Тушину», позволяет московскому мэру Юрию Лужкову считать, что «проблема дольщиков в столице решена», и докладывать об этом Владимиру Путину.

В московском арбитражном суде тем временем уже скопилось более 300 исков к «Энергостройкомплекту» — например, 94 000 рублей хочет взыскать с застройщика газета «Московская перспектива», публиковавшая на своих страницах интервью с Андреем Кручининым.

А владелец компании «Московский ипотечный центр» (МИЦ) Андрей Рябинский прямо обвиняет Кручинина в двойных продажах квартир, то есть в мошенничестве. В 2006 году МИЦ приобрел 10 квартир в Южном Тушине. Квартиры покупались не напрямую у ЭСКМ, а у компании «Русметалл», которая получила их от застройщика в счет выполненных работ. Полученные квартиры МИЦ продал физическим лицам. Однако когда конечные покупатели попытались найти свои имена в реестре соинвесторов, выяснилось, что те самые квартиры принадлежат совершенно другим людям. «Кручинин утверждает, что «Русметалл» не оплатил квартиры, — горячится Рябинский, — а соответствующий акт поддельный». Теперь Рябинскому предстоит вернуть своим покупателям 37 млн рублей. «Я встречался с ним, он десять раз давал мне мужское слово, что вернет деньги, и документы подписывал, — рассказывает Рябинский. — И ничего. Теперь это стало моим с ним личным противостоянием. Этот человек должен сидеть в тюрьме». По заявлению МИЦ УВД ЦАО в августе возбудило уголовное дело. «Русметалл» продавал квартиры без нашего ведома, мы по делу проходим свидетелями», — говорит Кручинин.

Если застройщик обанкротится

Кручинин не берет трубку, когда ему звонят с незнакомого номера. 18 ноября должно было состояться заседание суда по иску нескольких кредиторов о признании его компании банкротом. Раз в несколько месяцев он встречается с дольщиками. На одной из этих встреч побывал корреспондент Forbes.

В назначенный день в переговорную в офисе «Энергостройкомплекта-М» на Новослободской улице набилось два десятка взволнованных людей. Кручинин, седеющий человек со следами хронического недосыпа на лице, отбивается от нападок пожилой дольщицы: «Квартиру нужно было покупать на вторичном рынке, а вы заключили договор соинвестирования».

Одна из дольщиц, представившаяся Мариной, вложила деньги в квартиру в 5-м корпусе жилого комплекса четыре с половиной года назад. Слушая рассказ Кручинина о том, что 5-й корпус начнет строиться в 2012 году, Марина только устало улыбается.

«Не отрицаю, что трудности с деньгами есть, — рассказывает Кручинин Forbes после встречи с дольщиками. — Но мы ведем с ВТБ переговоры о финансировании». «Мы расселили 2400 кв. м жилых домов и 5000 кв. м нежилых, — перечисляет он, отвечая на вопрос, куда потрачены деньги дольщиков. — Плюс разработка проекта планировки, перекладка кабельных линий, выкуп доли «Динамо» и «Главмосстроя».

Чем может грозить соинвесторам Южного Тушина банкротство застройщика? Наталья Никитина, профессиональный бухгалтер, живет в Астане, но внимательно изучает баланс «Энергостройкомплекта» — квартиру в «Южном Тушино» купила ее дочь. Вывод Никитиной неутешителен: «После банкротства не останется ничего, что могло бы достаться дольщикам. Ни копейки!»

Закон не на стороне дольщиков. Помимо них есть много других претендентов на имущество попавшего в трудную ситуацию застройщика. В первую очередь это банки. Если на балансе застройщика окажутся квартиры, проданные физлицам, но еще не переданные в их собственность, банк может обратить взыскание и на это имущество тоже. Например, в октябре приставы наложили арест на 1700 квартир, построенных питерской компанией «Строймонтаж», которая находится в состоянии банкротства.

Если в компании введено конкурсное производство, то все активы, которые управляющему удастся обнаружить на балансе, будут проданы с торгов, а вырученные деньги распределятся между кредиторами пропорционально сумме обязательств. Соинвесторы строительства многоквартирных жилых домов относятся к кредиторам третьей очереди — то есть сначала управляющий обязан выплатить задолженности по зарплате и налогам. Причем свои претензии им еще предстоит доказать: если, как в случае Дмитрия, договор заключен не с застройщиком, а с посредником, формально у застройщика перед покупателем нет вообще никаких обязательств.

Такие документы сейчас на руках у тысяч людей. «У нас «серые» договоры, — говорит Игорь, соинвестор «Новой Трехгорки». — Юридически мы абсолютно бесправны». Госдума сейчас рассматривает поправки в закон о банкротстве. Они должны были бы утвердить преимущественное право субъекта Федерации выкупать недостроенные дома, квартиры в которых выкупали соинвесторы, и достраивать их, а также выделение дольщиков из остальных претендентов на конкурсную массу кредитов, причем независимо от того, какой вид договора заключен у застройщика с дольщиком. Но будут ли приняты эти поправки и когда — неизвестно.

Ежегодно в России строится около 560 000 квартир в многоквартирных домах. По самым оптимистичным оценкам, трудности с финансированием своих объектов испытывают 70% строителей. Так как строительный цикл занимает не меньше трех лет, к 2011 году число обманутых дольщиков (людей, вложивших деньги и не получивших квартиру в срок) может превысить миллион, а с учетом членов семей — 3–4 млн человек. В 1998 году в банках зависли вклады примерно 500 000 человек. Но стоимость квартиры намного выше, чем размер среднего банковского вклада. Пока в ассоциацию «Всероссийское движение пострадавших дольщиков» ежемесячно обращаются 4000 человек. Два года назад, когда у всех на устах были финансовые пирамиды вроде «Социальной инициативы» или «Стройметресурса», за помощью обращалось в три раза меньше людей.

Forbes Russia