В недвижимость каких стран стоит вложиться?

13 октября 2010, 08:20

Комментариев еще нет

Сегодня инвестициями в зарубежную недвижимость интересуются многие россияне. Жилье в каких странах является наиболее привлекательным для преумножения своих капиталов?

В первую очередь цены на жилье вернулись к росту в странах, наименее пострадавших от кризиса, где глубина падения рынка жилой недвижимости была незначительной. К таким странам относятся в первую очередь Китай и другие страны Азиатского региона, в которых падение оказалось глубже, но быстро наступило восстановление (Сингапур, Гонконг, Малайзия), а также такие развитые экономики, как Австралия и Канада. В большинстве стран, где падение оказалось наиболее глубоким, восстановление еще так и не началось и до уверенного роста им далеко. Речь идет о Латвии, Эстонии, Ирландии, Литве, США, Болгарии, Таиланде и России. Из стран с неглубоким падением рынка цены на жилье до сих пор покоятся на дне в Чехии, Испании, Дании, Италии, Греции и Словакии.

Чтобы понять, в какие из растущих рынков недвижимости направить свои капиталы, необходимо проанализировать их текущую доходность. Это процентное соотношение суммы, которую можно заработать, сдавая жилье, и непосредственно стоимости жилья. Например, если недвижимость стоит 10 млн и приносит миллион рублей в виде годовой ренты, то доходность составляет 10%. В зависимости от уровня доходности можно определить, насколько справедливо оценена сейчас недвижимость и какова будет дальнейшая динамика. «Допустим, если доходность слишком низка, это означает, что жилье переоценено и покупать его сейчас невыгодно, поскольку ожидается падение спроса и уровня цен, — считают в ЦМИ Сбербанка. — Если доходность высокая, наоборот, спрос будет расти и цены вслед за ним».

Global Property Guide использует такую шкалу: доходность более 15% — значительная недооценка, 8—15% — недооценка; 6—7% — справедливая цена; 3—4% — переоценка; менее 4% — значительная переоценка. «Уровень доходности выше 8% говорит о хорошем времени для инвестирования в рынок, а меньше 4% сигнализирует об опасности падения цен», — считают аналитики. Учитывая это, а также ситуацию на том или ином рынке недвижимости, эксперты приходят к выводу, что сейчас наиболее недооцененный рынок находится в Латинской Америке и на Ближнем Востоке. С точки зрения инвестиций наиболее привлекательно выглядят такие страны, как Перу, Панама, Бразилия, Чили, Египет, Малайзия. В Европе по привлекательности выделяется только Турция, и (с высокой долей риска) Венгрия. Низкий показатель доходности для России говорит о том, что вероятность коррекции достаточно высока, а значит, рост цен пока маловероятен.

Ситуация в России оценивалась отдельно. По данным ЦМИ Сбербанка, в кризис цены на первичном рынке в России снизились всего на 11%, на вторичном — на 10%. В Москве кризисное падение скорректированных на инфляцию цен оказалось более значительным — 20 и 17% соответственно. «В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но медленно. В России до конца года и будущем году будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%), — считают в ЦМИ. — В Москве до конца 2010-го и в 2011 году цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По нашим оценкам, в 2010 году суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном — 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика».

Этот прогноз основан с учетом ожидаемой инфляции в этом и следующем году 6,8% и 7,1% соответственно. По мнению аналитиков, наблюдаемое в последние месяцы ускорение инфляции может повлечь за собой и некоторое увеличение темпов роста номинальных рублевых цен на жилье, который тем не менее будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции. Таким образом, ситуация в ближайший год будет разительно отличаться от предкризисной, когда темпы увеличения номинальной стоимости жилья значительно «обгоняли» потребительскую инфляцию — в среднем более чем на 17% в год.

Российская газета