Почему дома не дешевеют?

30 сентября 2009, 08:35

Комментариев: 1

По данным Росстата в первом полугодии 2009 года было введено на 100 тыс. м2 жилья больше чем в прошлом году. Зафиксировано снижение цен на основные стройматериалы. Однако цены на жильё вниз не торопятся. Попробуем разобраться из чего складывается столь высокая цена на недвижимость и её "стойкость" во время финансового кризиса.

Сухие данные Росстата показывают, что в кризис строительная индустрия «прыгает выше головы». В январе - июле этого года было введено на 100 тыс. м2 жилья больше, чем в прошлом году! Не может не радовать и снижение цен на основные стройматериалы (на цемент - аж на 29%). Так почему же не падают цены на жильё? Не хотят сдавать позиций?
 
Урвать напоследок

Себестоимость строительства 1 м2 жилья в среднем - 29 тыс. руб. При этом на Камчатке этот показатель - более 45 тыс. руб., в Москве - почти 62 тыс. руб., а в Республике Алтай - аж 97 тыс. руб. Почему цифры так разнятся? Ни для кого не секрет, что завершаются стройки «тучных» лет, и что будет дальше - неизвестно. Поэтому застройщики, подрядчики, чиновники-коррупционеры пытаются напоследок урвать по максимуму. Строительные компании заявляют, что себестоимость работ забирает львиную долю прибыли. В то же время они стыдливо умалчивают о многочисленных посреднических фирмах, из-за которых происходит двукратное увеличение цены «квадрата». (По неофициальным данным, взятки чиновникам составляют порядка 40% от рыночной стоимости 1 м2 жилья. - Ред.) «Рынок», - объясняют нам ответственные товарищи. «Неэффективная работа антимонопольной службы», - возражаем мы и… покорно открываем кошельки.

Следующая причина. В прошлые годы наши горе-девелоперы набрали столько кредитов, что теперь не знают, как по ним расплачиваться. Судите сами: задолженность по займам группы компаний «ПИК» по итогам II квартала этого года составила более 64 млрд руб., притом что готовых квартир у этой фирмы - на 8 млрд руб., а должники в течение года должны вернуть всего 22 млрд руб.* А где остальные миллиарды? Как правило, такие «остатки» уходят прежде всего на покупку у местных властей «золотых» инвестиционных прав на застройку. У той же группы компаний «ПИК» в таких вложениях «закопано» почти 58 млрд руб. а, к примеру, у «ДСК-1» - 363 млн руб.

Сегодня многие девелоперы обивают пороги региональных администраций, умоляя чиновников выкупить обратно инвестконтракты. Но что могут сделать бюрократы, если региональные бюджеты с дырами? Поэтому все эти потери девелоперы пытаются ровным слоем размазать по стоимости жилья.

Ещё одна преграда - неплатёжеспособность должников. Сегодня строителям должны и бюджеты всех уровней, и заказчики, и покупатели. В этом одна из причин того, что за год (к августу 2009 г.) число убыточных строительных организаций возросло на 11% (до 36%). И это, как говорится, ещё не вечер. А кто расплачивается за должников? Опять покупатель.

Прятки по-новому

Впрочем, «жирок» у строителей есть, и прячут они его нередко в странах, прославившихся льготным налоговым режимом (иначе возникает вопрос: почему акции наших компаний принадлежат в том числе и иностранцам? - Ред.). Так, «ДСК-1» лишь на 17% принадлежит российской организации, остальные акции поделены между фирмами, «прописанными» на Виргинских островах, Кипре, в Гонконге и Великобритании. В «ПИКе» 60% акций принадлежит трём иностранным компаниям*. Аналогичная ситуация практически во всех крупнейших строительных компаниях страны.

На сколько могут упасть цены на недвижимость? Если всё оставить как есть, то в перспективе цены могут снизиться на 20-25%. Если же за строительную отрасль всерьёз возьмутся антимонопольщики, экономический кризис продолжится, а ипотека по-прежнему будет находиться в состоянии комы - у жилья есть шансы подешеветь в 1,5-2 раза. Правда, такой обвал разорит многие стройкомпании. Как знать, может, это и к лучшему. Вряд ли кто-нибудь из нас после кризиса захочет вновь увидеть цену в 6 тыс. долл. за «квадрат» без отделки.

Снижение цен на жильё
в процентах, за I полугодие 2009 г.

Латвия (Рига): -47,7
ОАЭ (Дубай): -46,2
Украина*: -20,9
Болгария: -20,9
Сингапур: -18,1
Россия*: -16,8
Исландия: -8,4
Япония (Токио): -7,3
Ирландия: -7
Дания: -7
США: -5,6
Испания: -4,9

* Данные из финансовой отчётности самих компаний

Аргументы и Факты