Отличия ипотечных предложений застройщиков от банковских

28 октября 2009, 09:01

Комментариев еще нет

Отказ многих банков от ипотеки через запретительные ставки или вообще замораживаение ипотечных программ, привёл к стагнации рынка недвижимости. Ситуацию могут исправить предложения рассрочек от застройщиков. Так что же предлагают сегодня строительные фирмы.

Анализируя сложившуюся обстановку на российском рынке ипотеки, эксперты сходятся в своих заключениях: в ближайшие два-три года ситуация будет оставаться по-прежнему сложной. В докризисный период застройщики предлагали потенциальным покупателям квартир оплатить долю ее стоимости порядка 50%, а затем погашать вторую часть долга в течение 5–12 месяцев. При этом на сумму оставшегося платежа начислялись проценты из расчета 1,5–2% в месяц. Итоговая ставка за использование кредита в тот период была сопоставима со стоимость займа, которую в банке мог получить клиент, не обладающий солидной кредитной историей и не имеющий на руках всего набора необходимых документов, подтверждающих его достаточно высокий уровень доходов. У таких программ продажи жилья в тот период существовала своя рыночная ниша.

Сегодня все выглядит иначе. «На настоящий момент в связи с падением объема рынка ипотечного кредитования в несколько раз по сравнению с докризисным периодом активность в данном секторе заимствований весьма низка, – рассказывает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – Доверие инвесторов к компаниям строительной отрасли в значительной мере подорвано в связи с высоким уровнем накопленных предприятиями данной сферы долгов, размер которых по отношению к ликвидным активам строительных компаний является одним из наиболее высоких среди отраслей российской экономики».

Тем не менее и в существующем неблагоприятном «климате» застройщикам как-то нужно жить и стимулировать спрос. Отсутствие доступной ипотеки и снижение объемов продаж заставляет застройщиков по-другому взглянуть на сложившиеся способы работы с потенциальными покупателями. Вероятно, программы рассрочки останутся даже при оживлении рынка как дополнительный способ проявления лояльности к клиентам. Возможность купить жилье не через банк, а у конкретной строительной организации в текущий период вполне реально рассматривать как удачный и интересный для потенциальных покупателей ход.

Определим различия между программами кредитования и рассрочки у застройщиков и банковской ипотекой.

Отличие №1. Сроки. Только у единичных застройщиков есть длительные программы рассрочки 5–10 лет. Большинство предоставляет рассрочку до года. Данные условия являются очень жесткими для клиента, то есть требуют больших выплат в течение года, таким образом, подходят только для людей, готовых погасить всю стоимость квартиры за очень короткое время.

Отличие №2. Возможность выбора. С помощью банковского кредита можно приобрести ограниченное число объектов застройки (только аккредитованных при данном банке), благодаря рассрочке от застройщика можно купить почти любой объект, поскольку все застройщики дают рассрочку.

Отличие № 3. Разница в оценке потенциальной платежеспособности покупателя. При выдаче ипотечного кредита банки очень внимательно относятся к изучению платежеспособности заемщика, учитывая его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные выплаты. При рассрочке бюджет клиента проверяется очень условно, главное – желание покупателя приобрести квартиру. «Застройщик проводит облегченную процедуру андеррайтинга заемщика, – указывает Ирина Подлесных, начальник отдела развития партнерских программ «Фосборн Хоум». – Совсем не оценивает доход и место работы при короткой рассрочке и оценивает кредитную историю и доход при более длительной программе рассрочки». Другими словами, по сравнению с банковской аналитикой процедура оценки достаточно упрощена.

Отличие №4. Отсутствие страхования. Отличием классической ипотечной программы от обычной рассрочки является исключение из договора услуги страхования: страхования жизни и здоровья заемщика, предмета залога, титула объекта, финансового риска. Данные приемы в случае классического банковского обслуживания помогают минимизировать риски заемщика. Как легко понять, при покупке квартиры напрямую через программы домостроительной организации все эти договора не подписываются за ненужностью, это уменьшает ежемесячные выплаты, но делает потенциального покупателя незащищенным.

Отличие №5. Индивидуальный подход к договору. Банковская форма договора достаточно четко регламентирована. «Что касается рассрочки, то в этом случае условия договора носят индивидуальный характер, – объясняет Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». – При оформлении рассрочки необходимо обсуждать с застройщиком и закреплять условия в договоре, чтобы избегать непредвиденных обстоятельств». Соответственно, от потенциального покупателя в таком случае требуются либо обширные юридические познания, либо дополнительные средства из собственного кармана на привлечение высококвалифицированных и надежных юристов.

Отличие № 6. Риски. Если говорить о ситуации классического ипотечного кредита и рассрочки, то общий риск один – невозможность погашения остатка стоимости квартиры. Это в свою очередь ведет к невозможности владения квартирой. Сложно прогнозировать риски, которые могут возникнуть в перспективе. При классической ипотеке их больше, поскольку временной период выплат по кредиту достаточно значительный. Он, как правило, составляет больше десяти лет, а при рассрочке платежей достигает максимум одного-трех лет, что не превышает срока строительства. Но, с другой стороны, при краткосрочной рассрочке нагрузка по платежам возрастает в несколько раз. При получении же долгосрочного ипотечного кредита погашение происходит относительно небольшими суммами.

Указанный список различий является основным, но далеко не исчерпывающим набором характеристик. Собственно, в сложившейся ситуации «сонного царства» на рынке купли-продажи квартир для потенциального клиента само наличие возможности выбора между банковской ипотекой и программами, которые предлагают домостроительные организации, уже является достижением.

РБК.Кредит