Круговорот квартир

29 марта 2010, 09:39

Комментариев еще нет

Ипотечные заемщики стараются избавиться от своих обязательств — в основном за счет продажи квартир. За 2009 год объемы досрочного погашения ипотеки за счет реализации заложенного по кредиту жилья выросли более чем в четыре раза, до 2,67 млрд руб. Банкиры не боятся потерять процентные доходы на досрочном погашении, заявляя, что лучше уж получить назад деньги, чем просрочку по кредиту.

За 2009 год структура досрочного погашения ипотечных кредитов существенно поменялась, свидетельствуют данные ЦБ, опубликованные в пятницу на его сайте. При том что объемы досрочного погашения в 2009 году даже несколько упали (138,6 млрд руб. против 145,8 млрд руб. в 2008 году), заемщики стали гораздо активнее рассчитываться по кредитам не собственными средствами, а продавая квартиры. В 2009 году объемы досрочного погашения за счет средств, полученных от реализации заложенных квартир, выросли более чем в четыре раза, составив 2,67 млрд руб. против 629 млн руб. в 2008 году. Соответственно, увеличилось и количество заемщиков, вынужденных продавать свое жилье. Правда, учитывая, что статистика ЦБ отражает лишь объемы в денежном выражении, а не количество досрочно погашенных кредитов, достоверно оценить, насколько выросло количество таких заемщиков, невозможно, предупреждают эксперты. По словам директора департамента по работе с финансовыми институтами "Дельтакредита" Вадима Пахаленко, косвенно рост числа таких заемщиков подтверждает динамика просроченной задолженности: в 2008 году, по данным ЦБ, она составляла 1% (11,5 млрд руб.) от общего ипотечного портфеля российских банков, а в 2009 году — 3,06% (31 млрд руб.).

Также в 2009 году в два раза — с 17,1 млрд до 38,1 млрд руб.— увеличилось досрочное погашение за счет "прочих средств". В методологии ЦБ не указано, что включают эти средства, однако участники рынка уверены, что это бюджетные субсидии и в первую очередь материнский капитал. Согласно данным Пенсионного фонда России, в 2009 году 112 тыс. российских семей частично или полностью погасили маткапиталом жилищные кредиты на сумму 30,8 млрд руб. Остальные 8 млрд руб., вероятно, субсидии региональных властей по процентной ставке кредитов, полагают эксперты. Таким образом, почти треть объемов досрочного погашения в 2009 году была обеспечена государственными средствами (в 2008 году — 11%). И доля этого источника средств будет расти: уже в этом году заемщиками подано заявлений на погашение ипотеки за счет материнского капитала на 37 млрд руб., по данным ПФР.

Зато существенно сократилось досрочное погашение ипотеки за счет собственных средств граждан и за счет кредитов банков. В 2009 году собственными средствами заемщики досрочно погасили ипотеку на 97,6 млрд руб. против 127,8 млрд руб. в 2008 году (соответственно 70 и 88% в общем объеме досрочного погашения). Еще хуже обстоят дела с рефинансированием ипотеки в других банках. Если до кризиса банки гонялись за чужими клиентами, предлагая ипотечные кредиты в своем банке для погашения прежних ссуд в других банках, то в 2009 году объемы выдачи таких кредитов упали в девять раз — до незаметных 15 млн руб. (0,01% в общем объеме досрочного погашения).

Участники рынка согласны с выводами ЦБ. "Рефинансирование ожило только в четвертом квартале 2009 года, когда ключевые игроки понизили ставки и начали бороться за качественных заемщиков,— говорит начальник управления анализа и исследований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева.— По нашим наблюдениям, в этот период к практике рефинансирования как своей, так и чужой ипотеки вернулись многие крупные игроки — ВТБ 24, Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк". "Цифры ЦБ очень четко совпадают с процессами, которые происходят на рынке ипотеки",— согласен Вадим Пахаленко. Он подтверждает, что использование средств материнского капитала и от реализации заложенного жилья стало заметнее в объемах досрочного погашения. Например, в "Дельтакредите" доли этих двух источников в 2009 году составили в среднем по 5%. "Если раньше люди сами пытались опережающими темпами расплачиваться по ипотеке, то теперь появилось вынужденное досрочное погашение, когда люди реализуют заложенные квартиры, чтобы погасить долг банку",— говорит господин Пахаленко.

Для банков это чревато снижением доходности портфеля, поскольку при досрочном погашении банк не получает процентов за период, на который сокращается жизнь кредита. Впрочем, пока это их не беспокоит. В кризис банки предпочитают получить кредит досрочно, нежели получить по нему просрочку и создавать резервы, отмечает господин Пахаленко. Вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко убежден, что доходность портфеля от досрочного погашения не пострадает. "Сейчас досрочно возвращают кредиты, которые выдавались под более низкую ставку,— аргументирует он.— Получив эти средства, банк может выдать на них новую ипотеку по ставке уже на 3-5 процентных пункта выше, чем ставка по досрочно погашенным кредитам". По данным участников рынка, в 2007-2008 годах уровень ставок по ипотечным кредитам был 12-18% годовых, сейчас — 14-20%.

Коммерсант