Рискованное дело — ипотека-2. Чем рискует заемщик

16 июня 2009, 11:43

Комментариев еще нет

Ипотечный кредит выдается на долгое время. Как правило, речь идет о десяти и более годах. За это время может произойти множество событий, и радостных, и печальных. Некоторые из них могут оказать прямое влияние на финансовое положение заемщика. Чем рискует получатель ипотечного кредита и как можно минимизировать эти риски?

В процессе одобрения, получения и выплат по ипотечному кредиту заемщика подстерегает масса опасностей. Вот основные риски, которым подвергается получатель ипотечного кредита.
На этапе рассмотрения банком возможности выдать кредит на покупку жилья потенциального покупатель и клиент банка сталкивается с риском неодобрения кредита. Кризис заставил банки стать разборчивее и придирчивее к претендентам на ипотеку. Процедура андеррайтинга в большинстве кредитных учреждений усложнена, количество требований к заемщику увеличилось.  По мнению аналитиков, рынок фактически вернулся на уровень 2004 года, то есть к исходным позициям.
Серьезной проблемой, с которой совсем недавно столкнулись российские получатели ипотечных кредитов, стало резкое изменение валютного курса рубля. Большинство на себе испытало действие риска изменения валютного курса. Дело в том, что кредиты предоставляются в основном в долларовом и евро исчислении. Обязательства по ним также рассчитаны в валюте, а большинство заемщиков имеют рублевые доходы. От этого риска достаточно сложно застраховаться. Готовых решений на рынке нет, каждый заемщик решает эту проблему по-своему.

Другой риск, актуальный в настоящий момент — это риск потери дохода. Клиенты ипотечных банков, как и большинство россиян, теряют заработки при растущих затратах на поддержание жизненного уровня. При этом риск потери дохода для ипотечного заемщика более существенен, чем для потребителей других кредитов, так как для ипотечного заемщика платежи по кредиту составляют значительную часть дохода.

Еще более серьезный риск — риск утраты трудоспособности. В случае наступления этого риска заемщик теряет возможность зарабатывать и платить по кредиту. Согласно кредитного договора, банк должен бы обратить взыскание на заложенное жилье, продав его и выселив ставшего инвалидом заемщика. Чтобы такого не случилось, обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование заемщика от утраты трудоспособности. При наступлении страхового случая остаток по кредиту за заемщика выплачивает страховая компания.

Риском, которому может подвергаться заемщик, также является риск одностороннего изменения банком условий ипотечного договора вплоть до требования досрочного погашения кредита. Этот риск может наступить в том случае, если это не запрещено и допускается договором. Кроме того, согласно законодательства, такой риск может наступить при наступлении таких непредвиденных обстоятельств, как изменение финансового положения получателя кредита или снижение цены залога.

Актуальным сейчас стал риск потери ипотечного жилья в цене. Ситуация на рынке остается нестабильной, цены продолжают снижаться, и когда они достигнут «дна», прогнозировать пока эксперты не берутся. Беря сегодня ипотечный кредит, заемщик фиксирует цену жилья на весь период действия ипотеки. Он не имеет возможности снижения финансовой нагрузки на свой семейный бюджет с помощью перекредитования до момента восстановления ипотечного рынка. Кроме того, существует опасность того, что взятая в кредит недвижимость не будет стоить прежнюю цену и, если вдруг у заемщика наступит дефолт, даже продажа квартиры не покроет долг банку. Лишившись жилья, заемщик останется еще должен банку.

Покупая жилье в стадии строительства, клиенты ипотечных банков подвергаются риску замораживания стройки. К сожалению, эта отрасль сегодня относится к наиболее пострадавшим от кризиса. В случае продолжительного периода замораживания стройки возникает риск повреждения предмета ипотеки или даже его утраты.
Взаимными рисками заемщика и банка являются такие имущественные риски, как риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога. Оба риска подлежат обязательному страхованию в процессе получения ипотечного кредита. В первом случае квартира страхуется от риска затопления, пожара, разрушения здания и так далее. Во втором случае — от внезапного появления уже после заключения договора купли-продажи третьих лиц, предъявляющих обоснованные претензии на заложенный объект недвижимости.

Для минимизации рисков и кредитора, и заемщика при оформлении ипотечного кредита  в обязательном порядке заключаются три страховки. Страхуются жизнь и здоровье заемщика, риск утраты или повреждения объекта залога, риск утраты или ограничения права собственности на объект залога, так называемое титульное страхование. Страхование оплачивает заемщик, затраты составляют в среднем около полутора процентов стоимости кредита.

Мой план