В вашем браузере сайт может отображаться некорректно. Пожалуйста, обновите браузер.

Институт финансового планирования
Ваша оценка новости
требуется авторизация
Общая оценка 15

Ключевые слова

Все ключевые слова (3931)
Распознаём анкеты программ лояльности и рукописные документы

Рискованное дело — ипотека. Чем рискует банк

Рискованное дело — ипотека. Чем рискует банк

Ипотечное кредитование в России считается делом намного более рискованным, чем за рубежом. Дело даже не в экономической нестабильности, приводящей к скачкам валютного курса и резкому изменению процентных ставок. Несовершенство законодательства не позволяет сторонам, участвующим в ипотеке, рассчитывать на полное возмещение убытков. Какие риски таит ипотека для банков и как они их минимизируют?

Выдавая ипотечный кредит, банк несет шесть основных рисков. Три из них минимизируются при помощи стандартных страховых программ, которые обязательны при заключении договора ипотечного кредитования. От трех остальных банки стараются уберечься сами, учитывая возможность наступления неблагоприятных ситуаций в условиях подписываемого сторонами кредитного договора.

На самом первом этапе выдачи ипотечного кредита у банка существует риск ликвидности. Этот риск полностью относится к кредитору, не имеет никакого отношения к заемщику и целиком зависит от состояния финансового положения банка. Риск ликвидности возникает в том случае, когда из-за несбалансированности активов и пассивов в момент наступления срока исполнения обязательств по ипотеке у банка не хватает средств для оплаты. Дело в том, что ресурсная база ипотечных кредитов в большой мере формируется на базе краткосрочных кредитов и депозитов. При низкой ликвидности активов баланс банка ухудшается. Это повышает риск операций с таким кредитным учреждением. Регулирование риска ликвидности производится в законодательном порядке — устанавливаются специальные нормативы и ограничения деятельности банков, которые работают с ипотекой. Они должны ограничивать свою деятельность низкорискованными операциями.

После того, как кредит получен, на протяжении всего срока его погашения заемщиком у банка существует кредитный риск, или, иначе, риск неплатежа. Это риск несвоевременной уплаты заемщиком или неуплаты обязательств по кредиту. Для банка наступление этого риска означает неполучение денежных поступлений, на которые он рассчитывал, из-за некредитоспособности заемщика. Для снижения вероятности наступления этого риска используются различные ограничения.  В частности, размер месячного платежа по кредиту устанавливается в размере не более 45 процентов от ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи. Также и сумма кредита обычно бывает не более 50-85 процентов от рыночной стоимости залога. Этот риск не представляет большой опасности в том случае, если на стадии определения условий кредита и размера платежей по нему была проведена квалифицированная работа служб, занимающихся андеррайтингом (проверкой платежеспособности) клиента.

Договор ипотечного кредитования, как правило, заключается не на один десяток лет. За это время на рынке могут произойти значительные изменения. Например, могут измениться процентные ставки. Риск изменения процентных ставок возникает при заметном изменении уровня инфляции. Например, еще год назад процентные ставки повсеместно снижались. А вслед за ними — прибыльность банка. В случае снижения ставок повышается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком, который перекредитовывается под более выгодный процент. При росте инфляции денежный поток, получаемый по ипотечному договору, оказывается ниже ожидаемого. Чтобы застраховать себя от колебаний процентных ставок, банки в последнее время стали применять варианты кредитов с переменным процентом. «Плавающая» ставка в основном рассчитывается на базе ставки LIBOR (процентной ставки Лондонской международной биржи). Тем не менее, переменные ставки не всегда соответствуют инфляции, при этом сложны в расчете. Поэтому, для привлекательности таких кредитов ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. Кроме того, на весь срок кредита определяется максимальный предел увеличения процента.

Если заемщик перекредитовывается или у него появляется возможность досрочно погасить кредит, банк, во-первых, лишается процентов, на получение которых рассчитывал. Во-вторых, в его распоряжении оказывается довольно большая сумма, которую требуется реинвестировать. При этом самое неприятное для банка — неожиданность наступления риска. Риск досрочного погашения кредита минимизируется банком путем введения в качестве условия по кредитному договору запрета на досрочное погашение на несколько первых месяцев, а иногда — несколько лет.

Еще два риска, которым подвергается банк, также представляют опасность и для заемщика. Рыночный риск возникает в случае резкого снижения цен на недвижимость. Клиент банка в этом случае вынужден фактически переплачивать за жилье, выполняя условия ипотечного договора. А кредитор оказывается перед риском не вернуть свои затраты из стоимости жилья в том случае, если квартиру или дом придется продать из-за неспособности заемщика вернуть кредит. Имущественный риск относится к объекту залога. Он подразумевает риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности. Если переданная в залог квартира пострадает от пожара или затопления и станет непригодной для проживания, обязательства по возврату кредита для заемщика останутся прежними. Поэтому риск повреждения имущества подлежит обязательному страхованию. Это перекладывает обязанность возврата кредита на страховую компанию. Риск утраты титула собственности появляется в том случае, когда сделка купли-продажи уже совершена, и только после этого становится известно об обоснованных претензиях третьих лиц на заложенное жилье. Этот риск также обычно страхуется, чтобы заемщику не пришлось возвращать кредит за уже не принадлежащую ему квартиру.

При оформлении ипотечного кредита, как правило, в обязательном порядке заключаются три страховки. Страхуются жизнь и здоровье заемщика, риск утраты или повреждения объекта залога, риск утраты или ограничения права собственности на объект залога, так называемое титульное страхование. Страхование оплачивает заемщик, затраты составляют в среднем около полутора процентов стоимости кредита.

Мой план