Меняем квартиру на заветный таунхаус: непредвиденные обстоятельства
- 21 мая 2009, 12:47
- Комментариев еще нет
В последние 5-6 лет цены на недвижимость в Подмосковье, конечно, росли – но заметно медленнее, чем в Москве. В 2003 году среднестатистический коттедж стоил в четыре раза дороже московской квартиры. Сейчас – только вдвое. Если же брать не коттеджи, а более демократичные таунхаусы, то их цена уже практически сравнялась с типовой «трешкой» в Москве.
Такое изменение баланса цен, конечно, не могло не сказаться на маркетинге таунхаусов. Прежде их продавали как нечто «необычайно элитное и статусное» (видимо, потому, что продукт этот был для нашего рынка новым и диковинным). Теперь же рекламная кампания строится на том, что самый обычный Иван Иваныч может продать свою «панельку» и переселиться за город. Там его ждет жилье в два раза большее по площади, чем нынешняя московская конура, какой-никакой, но собственный земельный участок, а также прилагающаяся ко всему этому великолепию экология. Привлекательно? Слов нет! Вот только нет ли здесь каких-либо «подводных камушков», о которых так любят умолчать хитрые продавцы? Ответ на этот вопрос искал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Проверено: действительно доступно!
Прежде всего, мы проверили тезис о доступности таунхаусов. Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», полностью его подтвердила. Как отметила эксперт, средняя стоимость квартиры-секции в поселках, которые находятся на значительном удалении от МКАД или на традиционно недорогих направлениях, в IV квартале 2008 года составила 12,6 млн. руб. При этом это именно средняя цена – при желании можно найти существенно дешевле. Есть поселки, где таунхаус стоит от 5,3-5,5 млн. – по московским меркам, это даже не трехкомнатная квартира, а приличная «однушка».
Татьяна Калюжнова обратила внимание на то, что в последние годы за городом увеличивается количество строящихся поселков класса «бизнес-минус» и «эконом», тогда как в Москве доля квартир аналогичного уровня неуклонно сокращается – их сменяет бизнес-класс. Кроме того, с наступлением кризиса загородные застройщики стали еще более ориентироваться на «экономных» покупателей – они понимают, что людей со свободными деньгами сейчас не так много, зато значительно число тех, кто владеет квартирами в Москве. Так что можно прогнозировать, что тенденции, которые наметились в последние несколько лет, получат продолжение и в ближайшие годы.
Помножаем на два. Минимум…
Когда автор этих строк был совсем маленьким и – как и полагается – слушал сказки, ему в голову закрался коварный вопрос. Содержание сказок сводилось к тому, что какой-нибудь Иван Царевич, превозмогая трудности и сражаясь с постоянно попадавшимися ему под ноги Кощеями и трехголовыми Змиями, добивался-таки любви Василисы Прекрасной. Финалом сказки обычно становилась свадьба, последующие события же если и описывались, то скупой фразой вроде «жили они долго и счастливо». Мой детский вопрос состоял в том, что последующая жизнь – это лет 40-50. «Долго и счастливо» - это что, совсем ни одной проблемы не было?!
Возвращаясь к теме нынешней статьи, надобно отметить, что покупка таунхауса может оказаться вполне под стать такой сказке. Жилье мало купить – его надо еще и содержать, и эти регулярные траты могут оказаться для человека, привыкшего к московским реалиям, шокирующими.
«В объектах эконом-класса стоимость эксплуатации – 25-35 руб. за кв. м в месяц, - говорит Наталья Иванова, руководитель отдела продаж поселка таунхаусов «Маленькая Шотландия» (компания «ИНКОМ-Недвижимость»). – При средней площади таунхауса в 200 кв. м получаем ежемесячные 5-7 тысяч руб. В дополнение идут коммунальные платежи: электричество, вода, газ. Тарифы на них – такие же, как и в других жилых домах данного района Московской области. Итоговая сумма подходит к 7-8 тысячам в месяц».
Не забудем и про охрану. 2000-2500 рублей «с носа», вернее – «со двора» - это по нынешним временам минимум.
Набегает уже 10 тысяч. Само по себе немало – если вспомнить, что трехкомнатная квартира в панельном доме в Москве обходится сегодня в районе 4000 руб. в месяц. Но нужно добавить еще несколько штрихов. Во-первых, в поселке таунхаусов не будет, конечно, никаких «лужковских» льгот. Если жители московских многоквартирных домов коммунальные услуги на 100% не оплачивают (часть «коммуналки» до сих пор дотируется государством), то здесь – вы заплатите за все.
Во-вторых, придется платить еще за многие вещи, которые придумает управляющая компания – а она монополист… «С монополизмом приходится сталкиваться постоянно, - говорит знакомая автора (назовем ее Анастасией), живущая в поселке таунхаусов. – Даже интернет-провайдер у нас монополист – мы платим по 1700 руб. в месяц».
Есть еще и третье. Загородный дом требует постоянных трат, горожанину неведомых. «Не так давно мы собирали деньги на новую крышу - старая потекла на третий год, - рассказывает Анастасия. – Обошлось это по $2000 с семьи. Были еще поборы на озеленение, на устройство автомобильной площадки, на детскую площадку, на устройство водосточных труб… В этом сезоне будем либо красить дом, либо облицовывать его плиткой. То есть, нужно быть готовым отдавать еще 20-30 тысяч руб. каждый год».
Три дня на оленях?
Следующее, как изящно изъясняется современная молодежь, «попадалово» покупателей таунхасов – транспорт. «30 км от МКАД» выглядит совсем не страшно – это всего лишь 15-20 минут при тех скоростях, которые без труда развивают современные автомобили. Но сия стремительность достижима только на свободных шоссе, а они бывают таковыми только часа в три ночи. В остальное время гражданам приходится тратить время в бесконечных пробках.
«Мой сосед нашел оригинальный способ борьбы с пробками – он ездит на мотоцикле, - продолжает Анастасия. – Но он в свои 50 лет – настоящий байкер: татуировки, пирсинг, кожная куртка, бандана, развивающиеся черные волосы и огромное пузо!». Способ интересный, но, мягко скажем, не для всех… Действительной альтернативой автомобильной дороге может стать электричка. Но она тоже не сахар – сомневающихся отсылаем в классике, «Москва-Петушки» Венедикта Ерофеева.
Еще есть решение, о котором столько сказано в последние годы – работать недалеко от дома. Однако возможность эта все больше теоретическая. Предложения работы в подмосковных городах – это обвальщик на мясокомбинате или тестомес на хлебобулочный завод. Как-то не совсем то, о чем мечталось в молодости.
Исключение составляют люди, у которых изначально бизнес был в Подмосковье. Есть жители, которые работают дома в свободном режиме (бизнес-консультанты, аналитики, сценаристы, художники), но их немного. Так что реальный вариант один – ежедневно в Москву, тратя по два часа в один конец. Или быстрее, но тогда придется ездить в нетипичное время – если утром, то или до 6.00, или после 10.
Вижу я в котомке книжку. Так учиться ты идешь…
Еще современный горожанин привык к определенному уровню того, что на официальном языке называется «социальной инфраструктурой». С некоторыми элементами сложностей нет никаких – к примеру, покупки делаются по дороге из Москвы в крупных торговых центрах, либо в соседних городах.
Однако есть проблема куда серьезнее – школы. «Обычно в поселках эконом-класса собственные образовательные учреждения не предусмотрены. Исключения из этого правила можно буквально пересчитать по пальцам, - говорит Наталья Иванова («ИНКОМ»). – Предполагается, что дети будут ходить в школы соседних населенных пунктов».
Перспектива, мягко скажем, не из приятных. Во-первых, никто не гарантирует, что уровень преподавания в этой школе вас устроит. А во-вторых, в случае какого-либо конфликта с учителями или одноклассниками в Москве школу без вопросов поменять – другая находится через дорогу. А в поселке?
«Большинство наших жителей решают проблему так: среднее образование (до 7-8 класса) дети получают в соседних городах, а ближе к институту начинают учиться в Москве, - рассказывает Анастасия. – Правда, некоторые героические родители каждый день возят в Москву и 10-12-летних. Бывают варианты, когда ребенок живет всю неделю в столице, а к родителям приезжает на выходные».
Помимо этого, есть еще вопрос дополнительного образования. Многим родителям хочется, чтобы дети посещали помимо обычной школы музыкальные, художественные, спортивные. Или сразу уж учились в математических или языковых. Таких школ, дающих сразу профессиональное образование (после «музыкалки» можно поступать, скажем, в Гнесинское училище, а после «художки» - в «Строгановку»), даже в самом разэлитном поселке не построят. В лучшем случае – кружок со вполне предсказуемым уровнем. В ближайших городках, может, вы что-то и найдете, но далеко не все. Например, музыкальная школа есть, а спецанглийской – нет. Так что вам одна дорога – в столицу.
И о надежности
В последние полгода с приобретением таунхаусов появилась и еще одна проблема. Вторичного рынка этой категории недвижимости практически не существует – покупатели вынуждены приобретать новостройки. А с ними сегодня – всем известные проблемы. Платишь деньги, но нет никакой уверенности, что объект будет завершен.
К счастью, эта трудность – из числа решаемых легче всего. «Уже сложился круг известных и стабильных застройщиков, которые заботятся о собственной репутации, - отмечает Наталья Иванова («ИНКОМ»). – Кроме того, следует выбирать поселки, которые близки к завершению – это определенного рода гарантия. Застройщику, уже вложившему в проект большие средства, выгоднее завершить его, чем бросать на полпути».
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Несмотря на определенную дозу негатива, содержащуюся в предыдущих строках, мы вовсе не агитируем против покупки таунхауса. Опять же тот очевидный факт, что вторичного рынка этих объектов практически не существует, лучше всего говорит об их преимуществах: люди, купившие «тауны», не хотят с ними расставаться. «Жизнь на природе хоть и сложнее и дороже, но все-таки прекрасна», - так обрисовала ситуацию одна из наших консультантов.
Единственное, к чему призываем мы – это трезво оценивать свои возможности, чтобы жизнь потом не преподносила неприятных сюрпризов. По оценке риэлторов, минимум 70% покупателей таунхаусов сохраняют и квартиры в Москве – жилье за городом получается не вместо, а вместе. Те же относительно немногие, кто перебираются окончательно – либо очень решительные люди, которым не впервой переиначивать свой быт (чаще всего, это приезжие, для которых и Москва-то не была родимым домом), либо те, кому в городской квартире очень тесно. Когда в типовой «трешке» живет семья из 5-7 человек, лучше уж, действительно радикально решить квартирный вопрос и переехать в 200-метровый таунхаус.