Рефинансирование ипотеки: сэкономить, не сделав ошибок

24 июня 2009, 15:59

Комментариев: 1

Ипотечный кредит дорог и долог. После того, как проходит первая радость от переезда в новую квартиру, заемщик начинает понимать, какую финансовую ношу он взвалил на свой семейный бюджет. И начинает искать способы уменьшить свои будущие платежи.

Рынок предлагает несколько способов, с помощью которых можно облегчить ипотечную нагрузку. К ним относится, во-первых, досрочное погашение кредита или его большей части, во-вторых, рефинансирование ипотеки на иных, по тем или иным причинам более выгодных условиях.
Первый способ подходит небольшому числу заемщиков. Ведь внезапное наследство, выигрыш в лотерею или бонус от удачной сделки, за счет чего появляется возможность рассчитаться с банком раньше срока, выпадают лишь отдельным счастливчикам.
Более распространенным является рефинансирование (перекредитование), то есть получение нового займа для погашения взятого ранее кредита. При этом ставка нового кредита ниже.

На российском рынке эта услуга появилась только в 2007 году и сразу стала популярной. Стоимость недвижимости росла, ликвидность кредитов улучшалась, ставки по ипотеке уменьшались. И тем, кто брал ипотечный займ тогда, было выгодно перекредитовываться.
Рефинансированием занимались ради экономии. Если за рубежом выгодна разница даже в десятые доли процента, то у нас экономия начинается при разнице 2-3 процента из-за больших выплат в пользу банка при оформлении кредита.

Ситуация на рынке изменилась, и теперь чаще поводом служит желание не столько сэкономить, сколько восстановить утраченное качество жизни, не отказываясь от жилья. Заемщики, чье  материальное положение ухудшилось, просят банки увеличить срок ипотечного займа, чтобы снизить размер ежемесячных выплат. Правда, платить проценты им придется дольше. Но и в этом случае рефинансирование приносит выгоду, пусть не совсем финансовую. Ведь квартира остается в собственности, а высвобождающиеся средства позволяют поддерживать привычный уровень быта и спокойнее искать новую работу.

Надо отметить также появившийся в условиях кризиса интерес к перекредитованию из валютных кредитов в рублевые. Однако добиться рефинансирования кредита стало заметно сложнее. Еще пару лет назад банки с удовольствием давали кредиты под залог растущей в цене недвижимости. Финансовый кризис сделал их консервативнее, заставил избегать повышенных рисков. Одновременно из-за роста ставок уменьшается число желающих перекредитоваться. Тем не менее около трети ипотечных банков предлагают сегодня эту услугу.

Правильно рассчитать выгоду

Эксперты рекомендуют подходить к выбору банка для перекредитования комплексно. Ведь внушительную сумму, уменьшающую выгоду от перекредитования, могут составить расходы на оформление, а именно: комиссия за досрочное погашение существующего кредита, комиссия за выдачу нового займа, стоимость работ по оценке недвижимости, вознаграждение нотариуса, пошлины и сборы за снятие обременения с недвижимости, сбор Федеральной регистрационной службы за регистрацию новой ипотечной сделки и права собственности. В большинстве случаев также заключается новый договор страхования, так как изменяется стоимость залога.

По словам специалистов, если, затратив время и сделав все платежи, заемщик получит экономию в несколько тысяч долларов, то такое перекредитование можно считать неудачным. Ввязываться в процесс стоит при выгоде не меньше двух процентов от полной стоимости долга. Например, при разнице в ставке 3 процента выгода достигает за десять лет примерно 20 процентов от суммы долга. Но иногда и разница 1-1,5 процента оказывается выгодной. Все зависит от сроков и суммы кредита.
Принимая решение о рефинансировании ипотеки, надо обратить внимание на такие «мелочи», как продолжительность действий по получению нового кредита и удобство его погашения в будущем. И надо учесть, ограничивает ли «новый» банк возможность досрочного погашения кредита, устанавливая за это огромную комиссию.
Затраты снижаются, если на рефинансирование  согласился тот же банк, который изначально выдал кредит. Как минимум, отпадает необходимость переоформлять залог. Хотя такие случаи достаточно редки. Подобная операция — нестандартный продукт, нерентабельный для банка. Клиента, который решил заняться рефинансированием, банку проще «отпустить».

Брокер возьмет деньги, но сделает процесс приятным

Специалист, берущий на себя суету по поиску выгодного варианта и его оформлению, называется «кредитный брокер». Необходимость его участия представители банков обычно ставят под сомнение,  заявляя, что на российском рынке выбирать пока особенно не из чего, и клиенту требуется только грамотное разъяснение процедуры. И такие услуги прекрасно выполняют обычные банковские специалисты. Банкиры утверждают, что не имеет смысла платить брокеру стандартное вознаграждение 2-3 процента от суммы нового кредита. Лучше уж отдать меньшую сумму консультанту-представителю банка. Их мотивация абсолютно понятна.
 

Тем не менее, брокерские структуры успешно развиваются, расширяя ассортимент услуг. А их высокую стоимость ставят под сомнение. Например, центр обмена ипотечных кредитов компании «Фосборн хоум» предложил тем, кто ранее оформлял через него ипотеку, пройти рефинансирование бесплатно. Остальным придется заплатить, хотя и меньше, чем пять процентов, которые по обычной схеме «уходят» на оформление.

Клиентов привлекает и то, что, в отличие от банков, которые не соглашаются включать эти издержки в ипотечный кредит, с «Фосборн хоум» все возможно. Расходы на перекредитование  и вознаграждение брокера становятся частью нового кредита.

Этапы большого пути и возможные препятствия

Перед тем, как приступать к перекредитованию, надо знать, какие предстоят процессы. Они примерно такие же, как при первичном получении займа.
Для обращения в банк нужен стандартный набор документов: заявление на получение кредита, копия паспорта заемщика и созаемщиков, справка о доходах; кредитный договор, справка от действующего кредитора об остатке задолженности, история погашения кредита, свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, выписка из ЕГРП.

Банк, рефинансирующий кредит, оценивает платежеспособность клиента. Процедура стандартная, как при обычном кредитовании. Надо учесть, что в кредитной истории могут быть выявлены факты, которые станут мотивом для отказа или резкого увеличения ставки, а именно: просрочки в течение срока обслуживания кредита, задержка платежей по страховым взносами и иным сборам. При этом, по словам служащих банков, единичные задержки на день-два будут «прощены».
Негативную роль сыграют снижение доходов заемщика или потеря им работы, а также  несоответствие залога требованиям, установленным банком. В том числе, снижение стоимости квартиры.

Не вызовет большой радости у банкиров и наличие прописанных в заложенной квартире несовершеннолетних детей, особенно, если у заемщика нет иной недвижимости, куда деток можно было бы выписать.

Некоторые банки не рефинансируют кредит, если с момента его выдачи не прошел определенный срок. Например, «Альфа-банк» перекредитовывает только займы, обслуживающиеся полгода и более.

Кроме того, отказ будет получен по займу, закладная по которому перепродана другому владельцу. Такую информацию можно уточнить в самом банке.
Есть банки, которые перекредитуют только кредиты учреждений из особого списка. У каждого банка он свой. Например, «КИТ Финанс» в определенный период времени рефинансировал только кредиты Сбербанка, ММБ, ВТБ 24, Городского ипотечного банка, «Сосьете Женераль Восток», Райффайзенбанка, «Дельтакредита» и Номос-банка.

Безусловный отказ получит заемщик, у которого не кончился срок моратория на досрочное погашение кредита. Если же моратория нет, рефинансировать кредит можно сколько угодно раз.

Но, предположим, кредитная заявка одобрена. Тогда банк начинает рефинансирование. Заемщик получает кредит на досрочное погашение задолженности, а залог переоформляется в пользу банка.

Чтобы минимизировать риск, существующий, пока залог еще не переоформлен, а заемщик деньги уже получил, банк устанавливает на это время (до трех месяцев) повышенную ставку. Как правило, это «подстегивает» заемщика оформить залог максимально быстро.

Пять самых частых ошибок, которые совершают клиенты банков

• не читают кредитные и другие договоры, предлагаемые банками
• не учитывают расходы, которые могут возникнуть в период рефинансирования
• не делают расчет по будущим выплатам
• не учитывают штрафы, которые могут быть на них наложены при досрочном погашении
• подписывают документы, которые до этого ни разу не прочитали
Шесть моментов, которые надо обязательно учесть
• до начала процедуры рефинансирования выясните, можно ли погасить текущий кредит в старом банке без штрафов
• не стоит начинать, если в результате ставка станет меньше всего на 1,5–2 процента
• выбирая «новый» банк, учтите, что он может отказать, если платежи по текущему кредиту вносились не всегда вовремя
• если пропущены сроки, отведенные банком на перерегистрацию, он имеет право потребовать досрочного погашения кредита
• чтобы получить налоговый вычет с уплаченных процентов, его надо оформлять после рефинансирования

Мой план